抵押貸款（圖片來源：EpicTop10.com/CC BY 2.0） EpicTop10.com/CC BY 2.0
不少客戶諮詢過，如何才能以房養房的完成第一套投資房？我們將為您解釋房屋凈值是如何成為您投資的最佳資源。
澳洲人熱愛投資房產！因此超過2百萬澳洲人擁有投資出租房並不是一件很讓人吃驚的事實。如果你已經擁有一套房產，你可以考慮使用房產凈值作為購買投資出租房的現金押金。
您可能有疑問，這到底是怎麼操作的呢？
首先，我們來了解一下什麼是房屋凈值。
如果您已經擁有一套房產超過一段時間了，非常大的可能這套房已經為您積累了相當有價值的凈資產。簡而言之，就是您的房產漲幅已經大大的超過了您以前購買這套房子的市值。比如說您現在的房產價值是80萬元澳幣，而您的貸款可能只有30萬澳幣，那麼您擁有的房屋凈值就是50萬澳幣。房屋凈值是您房屋現在的市場價格和您剩下的貸款差額。
下一步，房屋凈值是如何成為投資房的資金？
在過去獲得房屋增漲凈值的唯一途徑是賣掉您的房產。但現在情況已經大為不同了。
您可以使用您的房屋增漲凈值作為買投資房的額外抵押，這樣做並不需要您賣掉現有房產用來獲取增長部分的資產。並且這樣您可以為其他投資保留現金流。
我可以使用多少房屋的增長凈值來購買下一套投資房呢？
一般來說，借貸方會允許您使用80%的房屋市場價值減去所剩下的貸款額度。您也可以選擇借貸超過80%的額度，但是這也意味著需要支付貸款按揭保險（lenders mortgage insurance）。 這會導致增加了您購買投資房的成本。
舉例說明一下實際案例，
比如在維州Bill擁有一套自住房產市場價值$60萬元，其中$30萬元貸款還未還清。
自住房增長凈值來購買投資房的資金的公式如下：
自住房80%市場價值為：$60萬x80%=$48萬
減去貸款額度： $48萬-$30萬=$18萬
從上得知Bill可以使用$18萬作為他們房屋增值凈值資金用於購買他的投資房。
您的房屋增值也許累積了大量凈資產，但是這並不一定意味著銀行願意把這所有的資產借貸出來進行再投資。
您還是需要為您的下一套投資房產在銀行獲得正式的貸款批准，那是跟您現在的這個房屋貸款一樣的過程。銀行或是借貸機構會中和您的收入，花銷，信用卡和一系列其他的影響因素來決定他們願意為您的房屋增值凈值借貸多少額度。
另外需要注意的一點是，用房屋增值凈值來取代現金存款來購買投資房，意味著更高額度的投資貸款，簡明說就是可能會增加的每月還款額。您需要注意您的收入與之匹配，這樣就不會將您的經濟情況陷入困境。投資房產生的租金收入也是可以幫您每月還款的。所以您在選擇投資房的時候，把租金回報率和空租率列入投資房選擇時的考慮，可以避免不必要的虧損。
如果您對如何使用房屋凈資產購買投資房還有疑問，歡迎聯繫我們的職業貸款經紀人Mike，Mortgage Choice Boxhill辦事處。我們可以從我們的30多家銀行和貸款機構中，根據您的個人情況提供詳細方案，幫您找到最合適的投資貸款產品，從而助您達到您的投資目的。
Mike Zou (Mortgage Broker 貸款經紀人)
電話：0434 900 628
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