過去十年里，澳大利亞的官方現金利率一直在呈下降趨勢。但是將來利率會持續上升嗎？現在是最佳的鎖定固定利率的時機嗎？最近很多客人在問我們，在申請房屋貸款的時候，到底是應該選擇固定利率還是浮動利率？為了回答好這個問題，我專門準備了這篇文章為有這方面需求的朋友解答疑惑。
過去十年里，澳大利亞的官方現金利率一直在呈下降趨勢。但是將來利率會持續上升嗎？現在是最佳的鎖定固定利率的時機嗎？最近很多客人在問我們，在申請房屋貸款的時候，到底是應該選擇固定利率還是浮動利率？為了回答好這個問題，我專門準備了這篇文章為有這方面需求的朋友解答疑惑。
沒有人喜歡聽到「加息」這個詞，加息意味著浮動利率房屋貸款的朋友可能每月面臨更多的還款。預測未來利率的走勢可能變成了一種猜謎遊戲。截止於2021年底，很多貸款方（銀行和各種貸款金融機構）都提高了其產品的固定利率。從去年10月到12月間，部分銀行發布了幾次固定利率小幅度上升的調整。這些跡象均表明，銀行們預計利率的大走勢會在未來某個階段節節攀升。
因此，如果您對未來可能會面臨加息的前景擔憂，一個解決方案就是鎖定固定利率住房貸款。這是一個需要仔細考慮的決定，因為選擇鎖定固定利率既有它的好處也有不足的地方。
固定利率最大的優勢就是它帶來的確定性。您選擇的任何固定利率在固定期限內（1，2，3，5年）都將鎖定您的利率和還款額度。這使得您對每個月的還款額預算變得清晰，你可以提前制定您的投資或是其他經濟預算方案。因為每月還款額度是一成不變的，你只需要把這部分預留出來，再計劃其他方案。
無論浮動利率發生什麼變化，聯邦銀行升息多少次，只要您選擇了固定利率，在固定期內您的利率都不會改變。因此，這樣保護了您的貸款利率面臨突然增加的情況。您可以節省大量寶貴的資金。
過去固定利率貸款靈活性遠低於浮動利率貸款。但近年來，這一情況發生了很大的變化。如今，很多銀行開始允許您額外還款，有的提供重提款功能（Redraw），部分銀行也開始提供
固定利率的對沖賬戶（offset）。這樣您也不用顧慮如果選擇了固定利率會放棄對沖賬戶這樣的功能。
說了這麼多固定利率的好處，那固定利率的不足有哪些呢？
上期我們講到過再融資這個操作，當其他銀行的利率更好，或是您希望能換一家貸款機構的時候，就會涉及到再融資這個操作，有時候我們也稱為轉貸。
如果您決定在固定利率期限內為您的住房貸款在融資。中間就會產生一個叫「終止貸款費」（breaking cost）。您需要支付的費用取決於不同銀行。每個機構收取的費用不一，同時取決於市場利率的變動情況還和您的貸款期限有關。所以您在固定利率期間要進行轉貸，一定要問清楚貸方，關於這個費用的說明。再決定是否轉貸。當然如果您在您的固定利率期限過後進行轉貸是不會有這個費用的。
最壞的情況是您會支付一筆不菲的中斷費用，這會使您的轉貸變得沒有優勢。這就是為司馬選擇固定貸款時候需要慎重考慮和選擇。
利率變動非常難以預測。固定利息貸款的期限越長，就越難預測將來利率如何變動。所以在選擇固定利率期限的時候，您需要將未知將來利率的變動考慮進去，再進行明智的選擇。通俗來講，如果市場利率未來幾年繼續持續下降，而您選擇在利率高點固定利率了。那麼在那個期限，您可能會面臨支付高於市場價位的利率。
上面我們跟大家分享了固定利率的優劣勢，那很多朋友會問，固定利率期限過了以後我們該做什麼。
通常來講，在固定利率期限過後，銀行會將您的貸款調整為當前此銀行的浮動利率。所以各位朋友在選擇貸款方的時候，不要只關注於當前銀行所提供的利率，還要考察此銀行以後提供的浮動利率是否有競爭力。大家也可以選擇在固定利率快結束時聯繫貸款經理來幫您看下，現在市場上最有競爭力的銀行利率是多少或者有什麼優惠的活動來進行轉貸。
如果大家還有什麼疑問歡迎聯繫我們，或是預約時間到我們boxhill的辦公室來討論下適合您的最佳方案。我們的聯繫方式如下：
Mike Zou (Mortgage Broker 貸款經紀人)
電話：0434 900 628
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郵箱：mike.zou@mortgagechoice.com.au
網址：https://www.mortgagechoice.com.au/mike.zou/
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