住宅投資市場劇震 「父母型」投資人壓力巨大

據《澳洲人報》報導，隨著公寓市場出現鉅額虧損，澳洲眾多小型房地產投資人——尤其是「媽媽爸爸型」持有人——正面臨前所未有的財務挑戰。阿爾巴尼斯政府啟動稅制檢討，資本利得稅、退休金課稅與家庭信託架構成為潛在改革焦點。

Impact Property Group 執行長 Maxwell Shifman 指出，當前虧損多集中於「品質較低、專供投資用途」的公寓產品，而非自住型物業。他補充：「不少投資人長期以負扣稅模式持有，雖持續繳納稅費並負擔維護成本，最終卻仍虧本出售，平均持有期長達八年半。」

儘管利率不斷下調，且租賃市場需求強勁（空置率逼近 1%），悉尼與墨爾本的公寓價格仍未止跌反彈。專家表示，按理應是「撿便宜」的機會，卻因潛在稅改與市場結構風險使投資人愈加審慎觀望。

備受關注的還包括即將於7月上路的「Division 296」未實現資本利得稅，該政策針對自管式退休金帳戶中超過300萬澳元部份的帳面收益課稅，儘管影響範圍初期有限，卻釋放出政府意圖對不動產增值進行課徵的新訊號。

財政部長Jim Chalmers已排除調整遺產稅與自住房產課稅的可能性，但市場普遍認為資本利得稅改革勢在必行。根據現行制度，物業持有超過一年可享50%稅務折扣，未來極可能縮減甚至取消。

SQM Research主管Louis Christopher指出：「不排除政府也會對負扣稅制度動手，但當前最有可能調整的就是資本利得稅。」

對高資產族群而言，家庭信託正成為熱門避稅工具。多家理財公司建議客戶將資產自自管退休金轉入信託架構中，以避免未實現帳面利得課稅，並保有更靈活的稅務安排。

維州為全澳地產稅負最重區域之一，目前實施逾十項針對房產的地方法規，其中多數為近年新增。儘管墨爾本擁有逾500萬人口，但房價漲幅在五大首府城市中敬陪末座，公寓市場更創1990年代以來最差表現。

業界擔憂，一旦稅改節奏過快，削弱私人租賃市場的承載能力。「媽媽爸爸型」小型投資人為租屋體系的重要支柱，其投資意願若受到打擊，租金與住房壓力恐將更加惡化。

這場圍繞課稅公平、財政責任與住宅權益的對話，才剛剛開始。

責任編輯：若曦