房地產投資一直是澳洲人的首選，兒子這些年對公寓和house均有投資，公寓租金回報尚可，但資本升值明顯慢於House。不斷上漲的工資所得稅和負扣稅利好的將盡，促使投資的再選擇從追求現金流轉向更看重資本增值的House。
房地產投資一直是澳洲人的首選，兒子這些年對公寓和house均有投資，公寓租金回報尚可，但資本升值明顯慢於House。不斷上漲的工資所得稅和負扣稅利好的將盡，促使投資的再選擇從追求現金流轉向更看重資本增值的House。
然而，在大悉尼地區，新建的House只存在於新開發的偏遠地區；老城區中開發商建的House可以說絕塵，多為業主自拆自建。地段較好的區域，市場上流通的多是老房或翻新房，價格動輒相差幾十萬甚至上百萬。在土地日益稀缺而市場又持續偏好獨立住宅的背景下，共享一面牆、 卻各自獨立的Duplex應運而生，成為一種折中的高效形態。
早在上世紀，悉尼部分老城區就存在兩戶共牆的Semi house，多為單層平房，地塊狹小。我曾見過一幢Semi house，兩戶之間的隔牆甚至未封到頂，留有二三十厘米的空隙，隔壁動靜清晰可聞。相比之下，如今的Duplex無論在設計還是居住體驗上，都早已不可同日而語，甚至於十多年前的Duplex，也已更新換代了。
從開發邏輯看，Duplex幾乎是一門「可計算的生意」。當前的建造成本是50萬打底，品質較高的六七十萬或更高。一般來說，開發商買下一幢舊House，拆掉後重建成兩個Duplex，單個Duplex的售價通常已超過原房價，整體出售後往往實現翻倍並附帶溢價。開發商的智慧在於拿下哪個區的舊House，只要融資順暢，工期控制在大半年以內，盈利就相對確定。目前市場上不乏在建房停工甚至開發商破產的案例，但Duplex項目鮮有爛尾。既然市場上Duplex這麼有需求，政府又能在不擴大土地供應的前提下，提高住房密度，各地Council也樂見其成，紛紛簡化審批手續，推波助瀾。
在設計上，Duplex逐漸形成一套「標準化語言」。佔地300至350平方米之間，少數是400多平方米，整體呈狹長布局。樓下通常為車庫、卧室、洗衣房和廁所分列兩側，然後直通開放式廚房和客廳，外達一個有屋頂的戶外餐廳。樓上則過道緊挨共用牆，另一邊是三至四個卧室加一個客廳。
同House相比，Duplex就是單車庫和花園面積小，戶外餐區空間也略為收縮。但相比於原House，Duplex因採用雙層結構，室內面積往往反而更大，再加上新房配置與設計感，屋內居住體驗已超過舊House。
對那些無暇翻舊House、又希望坐擁新居的買家而言，Duplex正迅速成為「新寵」。十多年前尚屬新鮮的廚房中島台（Island）現以成標配·，食品儲藏室(Pantry)已從奢侈配置變為心理剛需；主卧內的步入式衣帽間(Ensuite)提升了生活的儀式感；花園前的戶外餐區(Alfresco)則為家庭聚會和休閑開闢了新的空間。這四大特點成為Duplex的四大支柱。部分高端項目甚至下挖地下室，配置多車位與家庭影院，地上二層再加電梯，美奐美崙，風光無限。中國大陸習慣將House稱為別墅，Duplex也被華人中介賦予一個更具吸引力的名字——「雙拼別墅」。
接下來，是一段頗具現實意味的看房經歷。
我和兒子先是看中了一套四房Duplex，位於一安靜的盡頭路，無泳池，街景宜人。我們前後看了兩次，中介也讓我們看了隔壁剛賣掉的另一半Duplex。我們當即給出了稍低於隔壁已成交房源的報價。正當雙方律師溝通推進時，突然橫向殺出一買家，在相同的出價下，我們放棄冷靜期，並加價1000元，但對方卻施出二個星期成交的絕招。要知道，銀行在成交前的準備工作最快也要三個星期，也不知對方是否用非銀行貸款的交易形式作為成交方式，賣家急於落袋為安，最終棄我擇他。
我們看中的第二套Duplex街道位置也很好，又是北向的後院，也無游泳池，雖說主卧內無步入式衣帽間，但有很寬敞的入牆式衣櫃，最大的亮點是雙磚房。按照市場行情，這處房產應值220萬。中介稱賣家心理價位220萬，但他建議賣210萬。我們當即出價213萬並表示可立即成交。中介知會賣主後，說可以成交。正當我們以為撿了個便宜時，中介通知我們說，有另一買家出價220萬，並已支付10萬定金至信託帳戶，問我們如何。我們也不知中介和賣家玩的是什麼把戲，賣家的底價和中介的開價已有些離譜，一等你談妥，又半路殺出個砸10萬入場的買家。真假難辨之下，我們選擇止步於217萬——超過心理預期的價格，不再跟進。
這一過程中，我們也遇到了最「特別」的中介，此公不穿西裝，不開豪車。房子前不豎廣告，屋中沒有傢具。A房談崩後，他又介紹我們買隔壁的B房，稱B房比A房位置好，因它隔壁是平房。我們一查，廣告上B房早已在數月前售出，再詢問便杳無音訊。紐省政府公平交易署雖已推出違規中介查詢機制，但現實中的信息不對稱，依然無處不在。
第三套房源頗具亮點，不單本街道亮麗，且並排而向的五條街道也同此風景，成為所在小區里最出眾的地段。另外，該街道路緣為少見的弧形（Rolled curb）,泊車極為便利。
一般來說，有弧形路緣的街道多分布在市郊，且處於幽靜的住宅區，車流量少。如果你問起某一處弧形路緣的房產，中介首先不是告訴你房子如何，而是首先很得意地告訴你這是一處位於Rolledcurb的房產。
現在的Duplex設計大多是樓上的長度要短於樓下，且在臨街一面設為主卧室，外面再配一個陽台，以增加房屋的美觀。但此幢房屋設計亦頗為大膽，取消臨街陽台，將樓上空間幾乎完全拉平至與樓下等長，使主卧面積達28平方米，整屋室內面積約260平方米，在Duplex中極為少見。
除此而外，設計師在樓下的客廳和廚房上方留出挑空空間，並配以天窗，使自然光直達一層；二層走廊挑高至屋頂，配合五房寬敞卧室，整體空間顯得開闊通透。
這個地段的房子我們估值是230萬，賣家報價是235萬。房屋檢查師的質量檢查報告標準分為三檔，差、一般和好。此屋的檢查結果是好，並且在屋頂上配有32塊6瓦特太陽能板。
正猶豫之際，鄰街一幢條件略遜的Duplex以244萬成交。市場信號已然明確，我們隨即接受賣方價格，但拒絕承擔額外的一萬多地稅與Council費用，握手言歡。
我一直認為，一定價位下尋找的房子實無十全十美，能夠買到十全七美的房子已是上乘。看到心儀的房子，要趕快出手，能夠避免Auction的盡量避免Auction，即使多出幾萬塊錢拿下來也是值得的。完美本就稀缺，關鍵在於取捨與判斷，這次拿下的Duplex應該有十全八五美了。
一個有意思的現象是：人人喜歡林蔭街道，卻不喜歡自家院中大樹。我們曾對一幢Duplex頗有好感，它的亮點是除了主人卧室擁有步入式衣帽間，另一卧房也有一個稍小一些的步入式衣帽間。但它的唯一敗筆即是後院對面鄰居院內有棵大樹，樹枝越過Fence，不但遮光，且樹葉直接灑在游泳池中。就是這麼一棵樹，此Duplex低了十萬拖了三個多月才脫手。
Duplex的買家多以自住，鮮有出租。我們買下後即出租，市場反應出乎意料。周一交割，周四上線招租，即有多人申請；周六開放看房，十組租客到場；下周一六組遞交申請，其中兩組主動加價。最終以每周1850澳元成交。租客甚至等不及NBN開通，提前入住。
此番買房經歷，也促使我重新審視財富的積累。
在市場經濟的運行中，人們總是在自覺和不自覺、主動或被動的驅動下，選擇個人經濟利益的最大化。問題在於，何種經濟選擇可以實現個人財富積累的最大化。
早年閱讀《資本論》時，就曾對資本的運行能否消除貧富差距產生過一絲疑慮。工作後，這種疑問反而加深。直到2013年，法國經濟學家托馬斯·皮凱蒂《21世紀資本論》出版，才系統回答了這個問題。
皮凱蒂的過人之處在於他用18世紀至今的全球數據證明了資本收益率長期高於經濟增長率。引而申之，既然資本收益率長期高於GDP的增長，那麼更是高於個人的工資增長率。其二，作為個人財富積累的選擇，除了工作（包括自營企業），房地產、股票、及各類金融資產成為繞不開的選擇。
回到當下的澳洲市場，投資房產，即是對過去增長邏輯的延續，也是一種路徑依賴。但最近聯邦政府關於削減資本增值稅優惠的政策討論， 似乎將會成為現實。如是般，這類政策，是否會改變市場方向，抑或只是對既有趨勢的短期擾動？
或許答案並不複雜。正如皮凱蒂所揭示的那樣，資本回報的結構性優勢，不會因短期政策而根本性逆轉。
資本和權力，是社會運行的兩翼：時而博弈，時而互補。在這樣的框架之中，個體不可能永遠處於勝者一方。但無論處於何種位置，至少應當看清規則——你參與的，究竟是一場怎樣的遊戲。
作者：唐 元
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無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
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