（澳洲生活网讯）悉尼房价在过去18个月的快速飙升似乎是一个不争的事实，不过独立房产咨询和预测机构SQM的创立人Louis Christopher两周前在房产观察网上发文称，并非所有的城区都充分享受到了这轮十几年来的最快增长。传统的悉尼高端市场，包括悉尼北滩（North Shore）、悉尼下北岸（Lower North Shore）和东区被认为是全悉尼本轮增长周期表现最差的城区。这些区的涨幅远远不及大盘，甚至出现负增长。
Louis Christopher的上述结论是基于过去3年的数据，他同时分析了三个区增长缓慢的原因，基础设施瓶颈以及超过200万的高门槛被认为是增长乏力的主因。在过去3年，悉尼房价总体上涨了23.1%，而北滩和东区涨幅分别只有17.5%和9.5%，下北岸甚至下跌了8.5%。
作为对比，Louis Christopher提供了3大增长热区，悉尼上北岸、悉尼西区和西南远郊利物浦（Liverpool）的市场需求态势图。这些地区在过去3年的房价分别上涨了25.9%，25.8%和43%。它们在增长背后的共同点是，基础设施的改善以及更可负担的房价。
Louis Christopher预计，基于同样原因未来几年悉尼中环和外环城区独立房将有强劲增值。
这位知名市场分析师的解读多少有些出人意料。鉴于华裔买家对悉尼北区的关注，我们约请了悉尼两家知名买家中介分享了他们对Louis Christopher解读的看法，以及对北区未来走势的预判。以下是来自三位专业人士的观点和视角。
SQM创立人Louis Christopher的观察
3大高尚区：表现最差房市
- 悉尼北滩：过去3年房价上涨仅17.5%
事实上，以Manly为起点，越往北，复苏势头越疲软。包括 Curl Curl、Newport、Bayview和Avalon 在内的城区涨幅远远低于悉尼平均水平。而在上世纪90年代，北滩一度是领涨悉尼房市的主动力。为什么在本轮复苏中的表现迥然不同？
当然，仍然不乏很多推崇北滩生活的市民，毕竟这里拥有不少全球最好的海滩。瓶颈在于基础设施。从这里到市区需要一个半小时的车程，尤其每天早上高峰期无论是Pittwater Road还是Wakehurst Parkway都十分拥堵，这远远超出了大部分上班族的可接受限度。在过去10年中，这里没有实施过一项重大道路工程，而人口却不断增加。
我的感觉是，除非这里的道路设施有显著改善（修筑地下隧道或第二条海港隧道），否则北滩的房市增长潜力仍将落后。
- 下北岸：过去3年房价下跌8.5%
下北岸是悉尼最富裕的地区，但对于业主们来说，过去三年的表现差强人意，实际房价甚至下滑。在2011年该区房价下跌了15%，即使在之后全市房价开始走高，这里的房市也乏善可陈。
在我看来，房价太高是增长乏力的主因。经验数据表明，200万是市场活力的分界线。一旦房价超过了200万，具有支付能力的买家数量就大幅减少，而支撑本轮涨势的主力买家，投资者更是寥寥无几。下北区绝大部分独立房价格都在200万以上，相比悉尼其他城区，市场需求规模自然锐减。
这一规律在悉尼其他城区同样适用。即使在表现最抢眼的内西区，诸如Strathfield这样的明星城区，200万以上的物业涨势也普遍不及平均水平。
- 东区：过去3年仅上涨 9.5%
东区的行情和下北岸很相似。这里堪称悉尼的顶级城区，在2011年的市场调整中，该区房价下跌了20%，本轮周期的上涨幅度也差不多是最小的。
原因同样在于超过200万的均价，这在投资者的眼里几乎没有吸引力。从投资的角度，200万以上的高端物业不会带来最好的投资回报，除了高负债，还要支付更高的印花税率和土地税率，而且租金回报往往相对更低，空置风险也更高。
中环和外环独立房市场前景看好
我个人认为，悉尼家庭对独立房的需求仍然旺盛，而内城区独立房价已经超出了大部分家庭的承受能力，其中包括高收入家庭。因此，中环和外环城区的独立房在未来将有很大的增长潜力。
以下三幅图表对比了10月14-21日期间，上北岸（Upper North Shore）、西悉尼（Western Sydney）和西南远郊利物浦（Liverpool）的挂牌价走势，普遍的上扬趋势指示了强劲的市场需求。这些地区在过去3年的房价分别上涨了25.9%，25.8%和43%。它们在增长背后的共同点是，基础设施的改善以及更可负担的房价。
PropertyBuyer买家中介创立人Rich Harvard
“下北岸的Mosman、Cremorne、Neutrl Bay和North Sydney房价上涨强劲”
我基本同意Louis Christopher对这三个区房市的判断，尤其是他提出的，悉尼越来越多的家庭将目光转向中环和外环城区寻找可负担的独立房。
不过我对他用“表现差”来形容这三个地区的房市持保留意见，事实上，这些地区的房市并不差，在我看来，从“平平”到“很好”不等，只是没有周边中价远远更低的城区涨幅显著。
在我看来，要给一个地区冠以“表现差”的称号，还需要更长的观察窗口。Louis Christopher的分析依据是过去3年内的数据，而更可靠的分析应基于10年的数据。
我同意Louis Christopher提出的另一个观点，即200万以上的物业从投资角度来看，回报率不如中低端物业，后者的增值空间更大。确实如此，可负担性是影响自住买家和投资者决定的重大制约因素之一。
不过，关于下北岸房价在过去3年下跌了8.5%的结论，着实出乎我的意料。我们观察到的走势恰恰相反，该地区房价保持了稳定的涨势,其中Mosman、Cremorne、Neutrl Bay和North Sydnedy等毗邻市中心城区的涨势还相当强劲。北滩和下北岸都毗邻海滩，因此房价也会因是否拥有海景而差异很大。
从统计角度，价格增长的判断还取决于分析的价格区间。文章提到的这三个地区，每个区的房价从最低到最高跨度都非常大。以Mosman为例，城区中位价为260万，但也有不少成交物业价格在100万左右，超过500万的也不乏。在东区，Vaucluse的中位价是350万，但成交价格从300万到1000万不等。相比之下，Eastwood的中价为130万，房价一般在100万到160万之间。
我的建议是，仅从统计数据和中位价还不能对市场全局做出总判。从买家中介角度，我们会更加深入地分析每个城区的具体增长动力，以及影响成交定价的因素，从而帮助买家找到符合需求的物业。
COHEN HANDLER的北区专家Brady Yoshia和Arija McQuillan
“Rosebay、Bellevue Hill, St Ives和Pymble是最受我们客户欢迎的城区”
在我们看来，悉尼房市依然领涨全澳，随着上季度涨势放缓，买家也获得了更多的入市机会。
尽管市场中价为判断城区房市态势提供了一个有用的指向，但具体到每个城区的中价有时会因交易量偏低而失真。东区的Bellevue Hill和北区的Pymble就是典型的例子。这两个区过去一段时期成交的房价都明显上涨，但统计数据指示的趋势却正好相反。这是因为在不同时期，特定城区交易的物业类型有所不同造成的。
作为业内顶尖的买家中介，我们对房市的判断不仅基于公开的挂牌交易，而且会综合考虑非公开交易。我们认为，有意义的分析需要看特定时点不同类型物业的表现，这样才能获得正确的比较基点。
就文中提到的北滩地区而言，我们的专家团队认为，该区只对特定的买家有吸引力，即那些看重滨海区位，并愿意为此甘愿承受通勤之苦的人群，这部分群体的规模并不大。
我们同意Louis Christopher对北滩房价走势的判断。交通不便确实是制约该区房价增长的一大软肋，在这一情势改善之前，我们认为房市不会有太大起色。
不过，我们看好下北岸房市的增长前景。我们的判断是，该区一定会涨，尽管由于其相对更高的入市门槛，将决定其涨幅不会太快。Mosman市议会在开发审批方面相当保守，这也会限制有支付能力的买家数量。
就文中提及地区，Cohen Handler的客户对Rosebay、Bellevue Hill, St Ives和Pymble城区物业的需求相当强劲。他们在我们帮助下的理智购买决策也使得市场保持相对稳定。如果你希望在一个供给短缺的城区找到心仪的物业，最明智的做法是找一个专业资深的买家中介为你提供独家服务。
作者：姜睿
