（澳洲生活网讯）自从西太（Westpac）银行宣布将全面停止对非澳洲居民的纯海外收入贷款后，已经一石激起千层浪了；可是雪上加霜的是，部分本来就为银行新政犹豫的外国投资者，又要面临维洲加税，到底应该赶快入市还是退出的艰难抉择了。

下面让笔者假设7%额外印花税新政获得国会批准得以执行来解读该新政的影响。希望对投资者面对新政理清投资思路提供一点帮助。

7月1日前海外买家会冲入市，7月1日之后销售量减少几个月，短期销售降低，海外买家购置房屋所需缴纳的税费大幅增加，对价格敏感的海外购房者可能会决定观望，因此短期内新房销量会受到影响。部分中小开发商的产品滞销或者因销量不足而得不到贷款建不起来，如果开发商因担忧卖不出去都减少建房，投资者因担忧贷款问题不敢再投资，而人口增长趋势不可逆转地增加（不可能因为税务新政及银行贷款新政而减少人口流入），那么市场存货量消化后房源将更加紧缺，房租必更暴涨，对于已经有房的投资者反而是利好因素。

房价在短暂停滞后因供应不足将重新快速上扬。从长远来看，一旦大家调整好心态，接受这一无奈的现实，那么房屋的销量还会回升。长线角度看房市并不会受到太大影响。从总的增值上看，获利还是远远超过这7%的，建议各位海外买家不要管国会是否最终批准，都应赶在新政即将实施的7月1日前采取行动，避免额外的交易支出。

许多海外买家购买的投资房都租给了本地的租客，一旦房屋价格发生变化，买家若要保证一个回报率，倾向于调高租金以转嫁成本。

越早投资越好先下手为强

近几个月来，悉尼内城区2-3卧室独立房的租金急剧升高，这被视为反映全球金融危机对租房市场的打击已经完全消退的明确讯号。 两卧室独立房的平均租金在二季度中上涨了4.8%。如果保持这一涨幅，则截至2016年6月，这些地区的租金年涨幅将高达19%。

在经历了几年的高歌猛进之后，随著贷款收紧，澳洲房市会稍作喘息。但供不应求的基本矛盾依然失衡，短期政策只会延时，但不足以决定趋势。

在中长期上涨的趋势下，最大的风险是没买(请先作财务分析评估)。房地产市场是一个长线看升，短期不排除微跌的慢牛格局，任何时期的不利因素，就是你的时机，人弃我取，若干年后，你就会发现你的财富已经和身边的朋友拉开了很远的距离了。

期房的贷款一般是二三年后才办。政策可能会有变化。不要超越自己的承受力，预留足够的首付资金，则可以更加淡定应对各种挑战。

社会是由各种力量角力的综合合力牵引的，当供应短缺造成租金房价暴涨后，政府与银行都会因压力及市场利润的吸引而存在重新调整政策以求增加投资、增加供应的可能性。

投资房产的铁律总是越早越好，后来者只能为澳洲做点贡献了。2015年7月1日起，维州政府对海外买家额外征收3%的印花税，然而这一政策下，海外买家购房热情依然没有丝毫减退反而持续增长。然而尚可承受的3% 额外增值税好景不长，从今年7月1日起，维多利亚州对海外人士又要加税到7%了。地税从0.5%提高到1.5%，现房标准继续为5.5%。

尽管目前国会未通过这个尚有争议的措施，但提高对海外投资者的准入门槛确实呼声甚高，那些过去因为太过多虑迟疑吃了一次又一次亏的观望者应该吸取教训，宁信其有不信其无，及早入市仍为上策。

让我们以7%额外印花税新政获批得以执行来解读该税构成：

维洲（含墨尔本）的海外投资者须交两部分印花税：新政内容：7月1日起，海外人士购买维州期房（即楼花），需要交的印花税包含两部分：一般印花税+新增加的额外7%印花税。一般印花税（即澳洲永居（PR）与公民需交的印花税部分，现房约为5.5%。但购买维州期房，可以享受一定的印花税减免，折合下来，实际要缴纳的金额一般为购房价格的0.4%左右。

但在我司代理的LENDLEASE数个盘源中，这部分是全免的，而且部分专案连FIRB申请费都全免了（即免掉政府收取的100万以下房价的5000，200万以下至100万以上的1万澳元申请费）。新增的7%印花税：按照新政，海外人士购买维州期房，2016年7月1日后签署交换的合同，需额外缴纳完税价格（dutiable value）的7%。

以墨尔本一套60万澳元的楼花为例，其完税价格为20万澳元：

一般印花税：600000*0.4%=2400澳元

额外印花税：200000*7%=14000澳元

总印花税额为：2400+14000=16400澳元

如果买家是2016年7月1日前签署并交换完的档，就不需要缴纳这个额外增加的4%的印花税，仍按3%交纳。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%加增加的4% 即7%的印花税。

若在7月1日前交换完合同，维州3%额外印花税仍然低于悉尼等多地。悉尼是按照房屋合同价格为基数征收，不管期房还是现房，不分海外还是本地人士，新南威尔士州100万以下的印花税约4%。若与对海外物业投资者征收15%额外税的新加坡、香港的政策比起来，维州的印花税就算增加到7%也是很低了。尽管目前的澳元兑人民币已涨了10%到达1：5左右，但仍属历史上的低价区间。

而且人民币的印钞量惊人，兑美元的贬值趋势较为明确，投资澳洲房产仍不失为规避人民币贬值的有效管道。即使维洲实行新政，墨尔本房产依旧是较佳的投资理财工具。墨尔本发展平稳，每年都有一定的增值。国人购买墨尔本房产只需首付10%，Settle前备好20%即可，目前仍有银行对海外人士批出70% 房地产贷款额。面对银行收紧政策，笔者主张适当增加首付款的备用部位以保守型方案应对未知风险。

澳洲房产市场高度透明

开发商楼盘的价格、海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是全球统一。假如投资者实在不乐意为维洲贡献额外的印花税，又对悉尼下不了手，那么也可考虑投资布里斯班。对外国房地产投资者，昆士兰州暂时没有增加任何新的税种。

澳洲是全球都市化程度最高的国家，前三大城市分别为悉尼、墨尔本与布里斯班，近几年海外置产方兴未艾，不少亚洲买家都优先锁定三大城市。

根据《The CoreLogic RP Data》报告的资料，过去近20年，悉尼房价累积增长330.1%，墨尔本房价累积增长421.4%，布里斯班房价累积增长259.4%。

只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价不可能出现大幅下跌。

近年来，包括中国在内的来自全球的海外买家的购房量持续攀升。据FIRB澳洲外资投资审查委员会报告显示，在2014/2015财政年度中，全球对澳投资上涨75%，而中国投资额达243亿澳元，上涨97%。从2009年到2015年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至200亿美元，超过美国而成为澳大利亚最大的海外购房群体。踏入2016年，墨尔本仍然海内外投资者的必争之地，权威地产研究机构SQM关于《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》中亦预测：2016年墨尔本将成为澳洲房价增值最大首府城市。

我司目前代理的LENDLEASE墨尔本MQ. (Melbourne quarter )大型综合商住旧城改造工程Master Plan的第一期专案，是容易租，正现金流物业(由于比例少，三房租金稍逊但升值更大)，超过3000平米中央花园，享受7天24小时奢华的3层商务会所，在墨尔本金融区中央，相似上海的陆家嘴，性价比高。

开发商提供如下优惠：

银行利息100%归买家（10%订金），Pr, Citizen 全免印花税；精装送窗帘；客厅送地板；送$1500律师费(settle 时在房款中扣减)；有时间限制的16周租金回扣2房按$625/周 ，1房按$450/周计算；海外客户免FIRB $5000申请费。

优惠措施有时间限制，必须抓紧。

作为顶级全球上市开发商，悉尼歌剧院，DARLINGHARBOUR改造规划承建方的金牌代理鼎丰公司，在悉尼墨尔本布里斯班拥有多个一线品牌上市开发商的项目。

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