（澳洲生活網訊）自從西太（Westpac）銀行宣布將全面停止對非澳洲居民的純海外收入貸款後，已經一石激起千層浪了；可是雪上加霜的是，部分本來就為銀行新政猶豫的外國投資者，又要面臨維洲加稅，到底應該趕快入市還是退出的艱難抉擇了。

下面讓筆者假設7%額外印花稅新政獲得國會批准得以執行來解讀該新政的影響。希望對投資者面對新政理清投資思路提供一點幫助。

7月1日前海外買家會沖入市，7月1日之後銷售量減少幾個月，短期銷售降低，海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加，對價格敏感的海外購房者可能會決定觀望，因此短期內新房銷量會受到影響。部分中小開發商的產品滯銷或者因銷量不足而得不到貸款建不起來，如果開發商因擔憂賣不出去都減少建房，投資者因擔憂貸款問題不敢再投資，而人口增長趨勢不可逆轉地增加（不可能因為稅務新政及銀行貸款新政而減少人口流入），那麼市場存貨量消化後房源將更加緊缺，房租必更暴漲，對於已經有房的投資者反而是利好因素。

房價在短暫停滯後因供應不足將重新快速上揚。從長遠來看，一旦大家調整好心態，接受這一無奈的現實，那麼房屋的銷量還會回升。長線角度看房市並不會受到太大影響。從總的增值上看，獲利還是遠遠超過這7%的，建議各位海外買家不要管國會是否最終批准，都應趕在新政即將實施的7月1日前採取行動，避免額外的交易支出。

許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客，一旦房屋價格發生變化，買家若要保證一個回報率，傾向於調高租金以轉嫁成本。

越早投資越好先下手為強

近幾個月來，悉尼內城區2-3卧室獨立房的租金急劇升高，這被視為反映全球金融危機對租房市場的打擊已經完全消退的明確訊號。 兩卧室獨立房的平均租金在二季度中上漲了4.8%。如果保持這一漲幅，則截至2016年6月，這些地區的租金年漲幅將高達19%。

在經歷了幾年的高歌猛進之後，隨著貸款收緊，澳洲房市會稍作喘息。但供不應求的基本矛盾依然失衡，短期政策只會延時，但不足以決定趨勢。

在中長期上漲的趨勢下，最大的風險是沒買(請先作財務分析評估)。房地產市場是一個長線看升，短期不排除微跌的慢牛格局，任何時期的不利因素，就是你的時機，人棄我取，若干年後，你就會發現你的財富已經和身邊的朋友拉開了很遠的距離了。

期房的貸款一般是二三年後才辦。政策可能會有變化。不要超越自己的承受力，預留足夠的首付資金，則可以更加淡定應對各種挑戰。

社會是由各種力量角力的綜合合力牽引的，當供應短缺造成租金房價暴漲後，政府與銀行都會因壓力及市場利潤的吸引而存在重新調整政策以求增加投資、增加供應的可能性。

投資房產的鐵律總是越早越好，後來者只能為澳洲做點貢獻了。2015年7月1日起，維州政府對海外買家額外徵收3%的印花稅，然而這一政策下，海外買家購房熱情依然沒有絲毫減退反而持續增長。然而尚可承受的3% 額外增值稅好景不長，從今年7月1日起，維多利亞州對海外人士又要加稅到7%了。地稅從0.5%提高到1.5%，現房標準繼續為5.5%。

儘管目前國會未通過這個尚有爭議的措施，但提高對海外投資者的准入門檻確實呼聲甚高，那些過去因為太過多慮遲疑吃了一次又一次虧的觀望者應該吸取教訓，寧信其有不信其無，及早入市仍為上策。

讓我們以7%額外印花稅新政獲批得以執行來解讀該稅構成：

維洲（含墨爾本）的海外投資者須交兩部分印花稅：新政內容：7月1日起，海外人士購買維州期房（即樓花），需要交的印花稅包含兩部分：一般印花稅+新增加的額外7%印花稅。一般印花稅（即澳洲永居（PR）與公民需交的印花稅部分，現房約為5.5%。但購買維州期房，可以享受一定的印花稅減免，摺合下來，實際要繳納的金額一般為購房價格的0.4%左右。

但在我司代理的LENDLEASE數個盤源中，這部分是全免的，而且部分專案連FIRB申請費都全免了（即免掉政府收取的100萬以下房價的5000，200萬以下至100萬以上的1萬澳元申請費）。新增的7%印花稅：按照新政，海外人士購買維州期房，2016年7月1日後簽署交換的合同，需額外繳納完稅價格（dutiable value）的7%。

以墨爾本一套60萬澳元的樓花為例，其完稅價格為20萬澳元：

一般印花稅：600000*0.4%=2400澳元

額外印花稅：200000*7%=14000澳元

總印花稅額為：2400+14000=16400澳元

如果買家是2016年7月1日前簽署並交換完的檔，就不需要繳納這個額外增加的4%的印花稅，仍按3%交納。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%加增加的4% 即7%的印花稅。

若在7月1日前交換完合同，維州3%額外印花稅仍然低於悉尼等多地。悉尼是按照房屋合同價格為基數徵收，不管期房還是現房，不分海外還是本地人士，新南威爾士州100萬以下的印花稅約4%。若與對海外物業投資者徵收15%額外稅的新加坡、香港的政策比起來，維州的印花稅就算增加到7%也是很低了。儘管目前的澳元兌人民幣已漲了10%到達1：5左右，但仍屬歷史上的低價區間。

而且人民幣的印鈔量驚人，兌美元的貶值趨勢較為明確，投資澳洲房產仍不失為規避人民幣貶值的有效管道。即使維洲實行新政，墨爾本房產依舊是較佳的投資理財工具。墨爾本發展平穩，每年都有一定的增值。國人購買墨爾本房產只需首付10%，Settle前備好20%即可，目前仍有銀行對海外人士批出70% 房地產貸款額。面對銀行收緊政策，筆者主張適當增加首付款的備用部位以保守型方案應對未知風險。

澳洲房產市場高度透明

開發商樓盤的價格、海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產的價格都是全球統一。假如投資者實在不樂意為維洲貢獻額外的印花稅，又對悉尼下不了手，那麼也可考慮投資布里斯班。對外國房地產投資者，昆士蘭州暫時沒有增加任何新的稅種。

澳洲是全球都市化程度最高的國家，前三大城市分別為悉尼、墨爾本與布里斯班，近幾年海外置產方興未艾，不少亞洲買家都優先鎖定三大城市。

根據《The CoreLogic RP Data》報告的資料，過去近20年，悉尼房價累積增長330.1%，墨爾本房價累積增長421.4%，布里斯班房價累積增長259.4%。

只要澳洲人口增加，政府不收緊移民，剛需長期存在，房價不可能出現大幅下跌。

近年來，包括中國在內的來自全球的海外買家的購房量持續攀升。據FIRB澳洲外資投資審查委員會報告顯示，在2014/2015財政年度中，全球對澳投資上漲75%，而中國投資額達243億澳元，上漲97%。從2009年到2015年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至200億美元，超過美國而成為澳大利亞最大的海外購房群體。踏入2016年，墨爾本仍然海內外投資者的必爭之地，權威地產研究機構SQM關於《2016澳洲房地產繁榮與衰退報告》中亦預測：2016年墨爾本將成為澳洲房價增值最大首府城市。

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