2018年审计重点——Airbnb 出租房新规

在近几年，共享经济已经成为了澳洲经济中的重要一环。根据ATO的报告，共享经济在2017年初已经达到了151亿澳元的价值，并且在2021年将可能达到550亿澳元产值。同时，超过60%的澳洲人表示曾经使用过共享经济业务。其中，作为最知名的共享经济代表，Airbnb目前在澳洲有大约11万套房产可供人们选择。出租型房产一直都是澳洲税务局重点审查的一个类别，因为很多投资人在申报投资房费用的时候有‘over-claim’的问题，所以税局在对待投资房或者Airbnb这类业务的时候会非常仔细。

2018年，ATO也在文件中强调了Airbnb的审计问题，主要审查的问题有以下几类：

1. 在房屋没有完全准备好出租的情况下便开始计算各类出租房的deduction；
2. 投资房在一年中只出租了一段时间的情况下申报了一整年全部的费用；
3. 将出租房产前的房屋维修费记入了当年的‘维修费’而不是购房成本中；
4. 错误的申报了各种‘差旅费’。

到底什么费用可以申报？很多投资人可能对于Airbnb房屋出租的报税过程不是很了解， V姐非常贴心的为大家准备了一份‘报税清单’，让大家可以更好的了解税局是如何处理关于Airbnb类型的案例的。

1. 对于Airbnb的房屋出租人来说，他们算是在经营生意（Carrying on a business）吗？

通常来说，税局认为Airbnb的房屋出租人是不算经营生意的，也就是说不需要出租人注册ABN以公司或者Sole Trader的名义报税。因为很多在Airbnb上出租房屋的人是将自己房产的一部分出租出去获得收益，这与我们通常认为的‘旅馆’、‘酒店’不太一样，所以ATO认为，如果出租人只是出租了一两套房屋，那么便不需要注册ABN。但是，如果出租的房产数量较大，那么出租人便会被ATO认为是在经营类似于‘酒店’一样的生意，需要成立公司或者注册成为Sole Trader来报税。

2. ATO是通过Airbnb为出租人准备的收入清单（Listing receipts）来收税的吗？

Airbnb的收入清单是出租人在出租房间时获得的全部收入记录。这部分是要被算进出租人当年的收入的。

3. 什么样的费用可以被申报？

Airbnb的出租人可以申报所有与出租房产相关的费用作为deduction。通常来讲，以下是最常见的Airbnb费用：

（1）3%的Airbnb服务费

（2）出租房的保险、贷款利息以及土地税

（3）电费和气费

（4）房屋清洁费

（5）为客户提供的食物（零食或咖啡等）

（6）室内的WIFI和电话费

（7）房屋维修费和花园清扫费

（8）为客户提供的娱乐费用（DVD或者游戏机）

（9）部分资产的折旧费

4. 出租人应如何计算出各类费用

总的来说，在计算费用额度的时候，出租人需要考虑以下情况

1. 该笔费用是否只针对与Airbnb的出租房？如若不是，则需要按比例计算费用
2. 房产在一年中被出租的天数
3. 房产用于出租的比例
4. 房主（出租人）是否会将出租房用于私人目的（自住）

那么有费用是可以全额申报的？

1. Airbnb的服务费
2. 为租户提供的一次性用品
3. 为租户提供的小食品
4. 与租户相关的清洁费
5. 为出租房屋准备的家具装饰的折旧费用

举个例子，小明买了一套80平米的两房公寓，其中还包括厨房、客厅、阳台和两个洗手间。小明将其中一间10平米的单人房放在Airbnb上出租获取租金，同时在房间没出租的时候小明还用这件单人房办公。在出租房子的时候小明允许租户在客厅、洗手间、阳台和厨房一共大约50平米的范围内活动。房屋中还提供有WIFI。这件房屋一年中一共出租了150天。

在计算费用的时候，ATO会参考以下条件来计算可以申报的费用比例：

1. 出租时间一共有150天
2. 10平米的卧室
3. 50平米的活动空间

卧室deduction：（10/80*150/360）=5.13%

活动空间deduction：(50/80*150/360)*50%=12.84%

所以总共的费用申报比例为17.97%。

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来源：晓梅会计事务所

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