在近几年,共享经济已经成为了澳洲经济中的重要一环。根据ATO的报告,共享经济在2017年初已经达到了151亿澳元的价值,并且在2021年将可能达到550亿澳元产值。同时,超过60%的澳洲人表示曾经使用过共享经济业务。其中,作为最知名的共享经济代表,Airbnb目前在澳洲有大约11万套房产可供人们选择。出租型房产一直都是澳洲税务局重点审查的一个类别,因为很多投资人在申报投资房费用的时候有‘over-claim’的问题,所以税局在对待投资房或者Airbnb这类业务的时候会非常仔细。
2018年,ATO也在文件中强调了Airbnb的审计问题,主要审查的问题有以下几类:
到底什么费用可以申报?很多投资人可能对于Airbnb房屋出租的报税过程不是很了解, V姐非常贴心的为大家准备了一份‘报税清单’,让大家可以更好的了解税局是如何处理关于Airbnb类型的案例的。
通常来说,税局认为Airbnb的房屋出租人是不算经营生意的,也就是说不需要出租人注册ABN以公司或者Sole Trader的名义报税。因为很多在Airbnb上出租房屋的人是将自己房产的一部分出租出去获得收益,这与我们通常认为的‘旅馆’、‘酒店’不太一样,所以ATO认为,如果出租人只是出租了一两套房屋,那么便不需要注册ABN。但是,如果出租的房产数量较大,那么出租人便会被ATO认为是在经营类似于‘酒店’一样的生意,需要成立公司或者注册成为Sole Trader来报税。
2. ATO是通过Airbnb为出租人准备的收入清单(Listing receipts)来收税的吗?
Airbnb的收入清单是出租人在出租房间时获得的全部收入记录。这部分是要被算进出租人当年的收入的。
3. 什么样的费用可以被申报?
Airbnb的出租人可以申报所有与出租房产相关的费用作为deduction。通常来讲,以下是最常见的Airbnb费用:
(1)3%的Airbnb服务费
(2)出租房的保险、贷款利息以及土地税
(3)电费和气费
(4)房屋清洁费
(5)为客户提供的食物(零食或咖啡等)
(6)室内的WIFI和电话费
(7)房屋维修费和花园清扫费
(8)为客户提供的娱乐费用(DVD或者游戏机)
(9)部分资产的折旧费
4. 出租人应如何计算出各类费用
总的来说,在计算费用额度的时候,出租人需要考虑以下情况
那么有费用是可以全额申报的?
举个例子,小明买了一套80平米的两房公寓,其中还包括厨房、客厅、阳台和两个洗手间。小明将其中一间10平米的单人房放在Airbnb上出租获取租金,同时在房间没出租的时候小明还用这件单人房办公。在出租房子的时候小明允许租户在客厅、洗手间、阳台和厨房一共大约50平米的范围内活动。房屋中还提供有WIFI。这件房屋一年中一共出租了150天。
在计算费用的时候,ATO会参考以下条件来计算可以申报的费用比例:
卧室deduction:(10/80*150/360)=5.13%
活动空间deduction:(50/80*150/360)*50%=12.84%
所以总共的费用申报比例为17.97%。
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来源:晓梅会计事务所
图片:网络
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