租赁协议的订立与履行(2)

盛晶专栏

(接上期)

上期,我们介绍了商业租约的订立和商业租约中常见的三大条款:租金及其它支出、维修义务以及租约的转让。本期专栏中,我们为您介绍一般的商业租约中,通常会包含的另三项关键条款。

商业租约中的常见条款

一般的商业租约中,通常还会包含以下三个关键条款:

(一)租约的终止

通常情况下,租约在租期结束之后会自然终止。比如一个为期五年的租约,一旦五年的租期结束,在双方都没有提出续约的情况下,租约会自然终止。

除此以外,另外一个常见的情况是:因为租客在租约下的违约行为,导致租约被终止。通常来说,租约条文中都会详细约定在何种情况下,租客的行为会被视为违约。这些条文通常都包括:

  • 租客拖欠房租、或其它费用,超过一定的期限;
  • 租客有其它的任何违约行为,在房东给租客书面通知的情况下,租客没有按照通知内的期限进行整改;
  • 租客出现了个人、或公司破产的行为。

在以上列出的这几点中,最常见的违约行为是:租客因为欠缴租金或其它费用而导致租约被终止。就这一点,租约中对于租客拖欠费用的期限通常有很严格的约定,常见的期限有七天或十四天。换句话说,假如租约中约定的是租金拖欠不能超过七天,那么,一旦租客逾期七天没有支付房租,房东是可以在七日结束之后,即刻终止租约,且在此之前,房东并不需要给租客任何通知。过往,我们就碰到很多客户因为拖欠租金而导致租约被终止,致使其原本的生意无法继续经营,从而产生了较大的经济损失。因此,按时支付租金和其它费用是租客需要严格遵守的条款,以保证租客能够正常的承租物业。

就此,您可能会问:如果房东有权利终止租约,其需要通过什么方式来实施呢?最常见的方法就是:房东在租客不在物业内的时候,给物业换锁或加锁,这样,租客就无法继续使用该物业了。在这种情况下,如果租客需要取出锁在物业中的个人财务,他们还需要联系房东,支付房东额外的租金和其它费用等等。对租客来说,这样的情况不仅耗时、耗力,同时还需要承受额外的经济损失。

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(二)租客还原物业的义务

在商业租约中通常会约定,在租约结束的时候,租客有义务将物业还原至承租时初始的模样,同时,在还原的过程中,如果租客对物业造成了任何损坏,租客有义务进行维修。这就表示,在租约结束的时候,租客除了要搬走自己的物件,还需要将自己对物业的改动和装修一并拆除。履行类似的条款,租客通常需要产生额外的支出,且不会给租客带来任何经济收益,因为租客拆走的装修或物件,通常无法在其它地方再次使用。

类似的条款不仅在租期到期、租约自然终止的时候适用,同时也在因为租客违约而导致租约被房东终止的时候适用。在后一种情况下,由于租约是被房东终止的,所以,租客再次进入物业,履行其还原物业的义务时,需要房东的允许,也通常需要支付房东额外的房租和费用。

除此以外,假如租客是从前一任租客手中,通过转让租约的方式接手的租约(通常发生在租客购买了前一任租客生意的情况下),那么,现任租客也需要代替前一任租客完成还原物业的义务,这就包含了拆除前任租客对物业的改动和装修。这点是租客在考虑接受转让一份现有租约的时候,所需要考虑的一个因素。

(三)担保人条款

如果租客是以公司的名义承租物业,那么,房东通常会要求租客提供额外的个人(或自然人)作为公司的担保人。这些担保人通常是公司的董事,甚至是公司的股东。

担保人存在的意义在于,如果公司因为任何原因资不抵债(或破产),那么,公司在租约下未履行的责任和义务,比如欠缴的租金等,都需要由担保人来承担。之所以房东会要求担保人来承担,是因为在澳大利亚,公司都是有限责任的,而且租客所成立的私有化公司,其公司名下所拥有的资产通常十分有限,很容易出现资不抵债的状况。而一旦公司出现资不抵债的状况,鉴于公司有限责任的性质,房东很难继续追究其支付租金。在这种情况下,房东唯一的保障便是追究担保人的责任,这也就是担保人所存在的意义。

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作者:澳大利亚盛晶律师行

图片:供稿方及网络

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