生意买卖（5）：租约

在很多情况下，能否把租约转到买方名下是该生意买卖的关键。或者说，买方买生意的目的，在很大程度上，就是为了得到该营业场所的租约。

在卖方和买方的交涉中，卖方希望买方尽早交定金，交换合同，确保生意售出，同时卖方对买方和房东接触有顾虑，因为一旦买方和房东建立联系，卖方担心买方会绕过卖方，直接和房东签租约，而使生意买卖落空。

买方则要确保在能拿到租约的情况下，才进入合同；或即使进入合同，如果拿不下租约，卖方需要退还全部定金给买方后，解除合同。

为使这一程序顺利，既能让买家尽早进入合同，也不会让买家由于拿不下租约而受经济损失，方法是：在生意买卖合同中设置关于租约的条件。即，买方进入合同后，如果得不到新的租约、或不能转到旧的租约中去，那么，在买方有权拿回所有定金的情况下，退出合同。这样，不仅消除了卖方的顾虑，也可以放心让买方和房东接触，因为合同已交换。如果买方拿到新的租约、或能够进入旧的租约，该生意买卖合同就必须被履行；同时，也消除了买方的顾虑，因为买方如果得不到租约，就可拿回所有定金，而没有经济损失。

因此，买方能否通过房东的要求就至关重要。房东所考虑的是，新的租客是否具有运行该生意的经验和能力，能否承担持续支付房租的压力。但房东不得在没有原因、或理由不充分的情况下，拒绝新的租客，即该生意的买家。否则，卖家可起诉房东由于拒绝新租客而造成的经济损失。

有一种情况，如果该房东看中了这个生意，有意在租约结束之后，房东自己做这个生意，那么，房东屡次拒绝新租客的可能性就增大了，会给卖方造成很多的机会损失。但如上所说，相关法律已考虑到这一点，卖方需要及早发现问题，并通过法律手段，迫使房东接受新租客，从而完成生意买卖。

（未完，待续）

供稿：王刚律师

图片：网络

王刚律师微信号：heraldlegal3

澳法先锋公众号：aofaxianfeng

全澳紧急法律热线：61 0 420 735 899

悉尼办公室地址：306/370 Pitt Street, Sydney NSW 2000

电话：61 2 9283 8098 手机：61 0 430 999 888

邮箱：info@heraldlegal.com.au

墨尔本办公室地址：1310/530 Little Collins Street, Melbourne VIC 3000