生意买卖(5):租约

王刚专栏

(接上期)

在很多情况下,能否把租约转到买方名下是该生意买卖的关键。或者说,买方买生意的目的,在很大程度上,就是为了得到该营业场所的租约。

在卖方和买方的交涉中,卖方希望买方尽早交定金,交换合同,确保生意售出,同时卖方对买方和房东接触有顾虑,因为一旦买方和房东建立联系,卖方担心买方会绕过卖方,直接和房东签租约,而使生意买卖落空。

买方则要确保在能拿到租约的情况下,才进入合同;或即使进入合同,如果拿不下租约,卖方需要退还全部定金给买方后,解除合同。

为使这一程序顺利,既能让买家尽早进入合同,也不会让买家由于拿不下租约而受经济损失,方法是:在生意买卖合同中设置关于租约的条件。即,买方进入合同后,如果得不到新的租约、或不能转到旧的租约中去,那么,在买方有权拿回所有定金的情况下,退出合同。这样,不仅消除了卖方的顾虑, 也可以放心让买方和房东接触,因为合同已交换。如果买方拿到新的租约、或能够进入旧的租约,该生意买卖合同就必须被履行;同时,也消除了买方的顾虑,因为买方如果得不到租约,就可拿回所有定金,而没有经济损失。

因此,买方能否通过房东的要求就至关重要。房东所考虑的是,新的租客是否具有运行该生意的经验和能力,能否承担持续支付房租的压力。但房东不得在没有原因、或理由不充分的情况下,拒绝新的租客,即该生意的买家。否则,卖家可起诉房东由于拒绝新租客而造成的经济损失。

有一种情况,如果该房东看中了这个生意,有意在租约结束之后,房东自己做这个生意,那么,房东屡次拒绝新租客的可能性就增大了,会给卖方造成很多的机会损失。但如上所说,相关法律已考虑到这一点,卖方需要及早发现问题,并通过法律手段,迫使房东接受新租客,从而完成生意买卖。

(未完,待续)

 

 

供稿:王刚律师

图片:网络

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