小区物业纠纷之对策

在澳洲，由于公寓（Apartment）的易于打理、设施完善及环境优美，越来越多的人选择购买公寓作为投资或者自住。但由于居民小区属于分契业权（Strata Title），每位业主代表不同的利益，加上小区内各种设施及公共区域的划分，使小区的管理形成多极化。

那么，作为一名业主怎样才能保护自己的权益？出了问题怎样解决？如果解决不了应该怎样维权？等问题，自然也就成了每一位业主所关心的问题。作为经验的物业法律师，下面我们与大家分享出现小区物业纠纷之对策。

一、小区物业管理的法律依据

在2015年之前，关于新南威尔士州地区居民小区物业管理的主要法律是《1996年新州小区物业管理法案》（Strata Schemes Management Act (1996)）。此后，政府对居民小区物业管理法进行了一系列的改革，使其更加有效。

新的居民小区物业法于2016年11月30日正式实施。与旧物业法相比，新物业法主要在下列领域做出了改革：

• 增强了对物业经理的要求；
• 允许业主采用现代通信方式进行会议、选举及沟通；
• 对其现有的小区物业规章进行修改，尤其是对宠物的规定；
• 集体销售及更新物业登记；
• 更加便捷的处理纠纷方式；
• 放宽租客参与业主委员会列会的规定；
• 对非法停车，允许业主委员会会同当地政府制定相关政策；
• 针对家装，设立了更加便捷的3个等级审批制度，取消了装饰性谁来装修的报批手续等。

二、常见小区物业纠纷

由于小区内不同的建筑、公共设施及众多业主，因此，难免会有各种矛盾及冲突，产生各种纠纷也就不足为怪了。下列是常见的小区物业纠纷：

• 滥用及占用公共区域（Common Property）；
• 非法停车；
• 非法养宠物；
• 噪音问题；
• 违反小区物业规章；
• 装修问题；
• 建筑缺陷及投诉未果，如漏水、墙裂逢等；
• 欠缺物业费等。

三、业主委员会的职责

按照《1996年新州小区物业管理法案》（Strata Schemes Management Act (1996)）的规定：业主委员会代表所有业主的权益。它主要负责小区的日常管理，如决定物业经理公司、保安公司及其它服务公司人选，召开年会及选举业主委员会成员等。

每个业主都可以入选业主委员会。按照《2015年新州小区物业管理法案》（Strata Schemes Management  Act (2015)）的规定，业主委员会要定期举行例会，决定小区内的日常事务。业主委员会的组成主要有：

• Chairperson 主任；
• Secretary 秘书；
• Treasurer 财长；
• Members 委员。

每位业主委员会的成员都有不同的分工：

1. 主任：

主要负责主持业主委员会例会，决定选举的法定人数，宣布选举结果等；

2. 秘书：

主要负责召集业主委员会例会，向业主发出相关的通知，提供会议记录，协助调查各种小区相关的文件及书面记录，及与业主沟通等；

3. 财长：

主要负责与小区财务有关的事宜，如检查、发出物业费通知单，审核银行日常的收入及开支情况，及向业主委员会汇报整个小区的财务状况；

4. 成员：

主要参与业主委员会的例会，对小区物业管理提出自己的建议，及对业主委员会的决定表决等。

四、出现物业问题后投诉的途径

当业主发现物业问题后，可以通过下列途径解决纠纷：

1. 将问题以书面形式报告给业主委员会，寻求解决方案。业主委员会在收到报告后会处理投诉。一般情况下，大多数的小纠纷会在此阶段得到解决；
2. 但如果投诉未果，业主可以向新州公平交易厅投诉。统计显示，有65%的投诉在此阶段通过调解得以解决；
3. 如果问题仍未解决，业主可以向新州民事及行政仲裁庭（the NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)）申诉。仲裁庭可以按照相关法律，对申诉进行判决。

大德律师的经验小区物业律师，可以代表您与物业经理谈判，为您提供有关小区物业的法律建议，及代表您出庭，为您争取最大的利益，从而为业主省下了大量的时间和金钱。如果您有这方面的诉求，并想了解更多的有小区物业的法律建议，请尽快联系我们的专业律师。

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作者：查尔斯·朱律师，大德律师事务所

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