相信很多有意向购买酒庄的投资人都希望可以贷款来解决现金流的问题。澳拓贷款遇到过很多客户咨询关于投资酒庄该如何贷款，贷款比例，还有酒庄的盈利是否可以用来申请贷款等问题。今天我们就帮大家分析一下买酒庄该如何做贷款。
在很多投资人眼中，购买一个酒庄跟购买市区的一幢别墅，一间公寓，并没有什么区别。我们买别墅或公寓做贷款的时候，请估价师做一个估价，再向银行提交一份收入证明，贷款就水到渠成地批下来了。因此很多人认为贷款买酒庄也是差不多的，但事实上，这样的理解很可能是片面的。
有的小酒庄是庄主在退休，出于爱好而建立的。酒庄就是他的家，而酒庄的土地注册用途也可能是民用。所以虽然土地注册使用方式为商业性质，但是其商业性几乎可以忽略。这样酒庄的与一个住宅没有什么本质区别，在酒庄没有明显溢价的时候，其贷款也确实可能和一般的住宅贷款差不多。
贷款机构看重什么？
事实上，在银行等贷款机构看来，无论你想贷款买个别墅还是买个酒庄，其性质都是抵押贷款，因此流程也是差不多的。不过一般商业贷款和住房贷款是由不同的部门负责的。总体来说，贷款机构在审核抵押贷款申请的时候考虑的主要因素有如下几个：购买人的还款能力；购买人的预付款和可抵押资产；要购买商业的类型和位置；要购买的商业物业的出租条款。
1. 购买人的还款能力
澳洲银行等放贷机构主要考虑影响还款能力的因素包括：收入包括：澳洲境内的缴税工资收入；澳洲境内的生意缴税收入；澳洲境内投资物业的租金收入；即将购买的酒庄的租金收入；其他形式的澳洲境内缴税收入。支出包括：你和你的家庭在澳洲的生活开销；你的信用卡额度（折算为开销）；你的任何贷款（车贷、房贷等）；你的任何其他开销。
需要注意的是，放贷机构通常不考虑以下类型的收入：任何形式的澳洲境外收入；酒庄收购前的经营收入；没有完税记录的任何澳洲收入。根据你提交的收入和支出材料，贷款中介或者贷款机构，通过他们预设的贷款计算器来计算你的还款能力——从而决定你的贷款上限。不管你买什么，你最多可以借这么多。
2. 预付款和抵押资产
预付款一般包括“合同押金”和“成交时自己付的余款”。合同押金根据卖家的要求从5%-30%不等，但是最常见的是总价格的10%，通常需要在交换合同的时候支付。如果需要的贷款超过了你的贷款上限，你应该考虑提高预付款的比例，当然，你也可以提供更多的收入证明。特别需要注意的是，即使你的贷款上限大于等于需要的贷款，贷款机构还需要考虑你提供的抵押资产的价值。
由于你支付的酒庄价格，几乎不可避免地，包含了商业议价，而银行又不会为这一部分议价提供抵押贷款，因此你的预付款里面必须要把这一部分议价包含进去，以避免错误估计贷款数量造成不必要的麻烦，甚至损失。
3. 要购买的商业的类型和位置
银行等贷款机构对于申请商业贷款的商业做在的行业与位置都有很多的考量，却往往不会告诉申请人。如果贷款机构有任何顾虑，小则压低你的贷款比例，或者压低估价；大则直接拒绝掉你的申请，不给理由。
这是个不能一概而论的因素，请专业的贷款中介帮你把关是个不错降低风险的办法——因为专业贷款人士的经验可以告诉你一些贷款机构不会告诉你的事情。
4. 要购买的商业物业的出租条款
很多投资人错误的依赖酒庄的收入作为还款能力证明，而租金几乎是唯一被贷款机构认可的酒庄收入。租金收入包括但不限于，将葡萄园全部或部分租给其他酒厂， 将品酒室出租给其他品牌，将餐厅出租出去等。这些租赁合约提供的稳定收入，都是银行认可的收入来源，可以被用来计算你的还款能力，并提高银行认可的你的贷款上限。
非租金的经营收入决定了卖家的商业议价。对该数据的错误判断会直接影响还款能力计算，以及对该酒庄商业价值的判断。因此是一个非常重要的不容忽视的问题。
5. 其他可能影响贷款的因素
包括贷款人的信用不良，盈利模式单一，贷款人不提供个人担保，贷款人缺乏相关经营经验，管理团队缺乏相关经验等
虽然申请的是抵押贷款，但是银行等贷款机构也希望投资的是一个好生意，而不希望借款人经营不力导致收回贷款困难增加。因此如果上述某个条件触动了贷款机构的某个敏感神经，你的贷款难度也会增加。有针对性的准备，比如准备一份详尽商业计划书，提供尽可能详尽可靠的收入证明，请一位有丰富经验可靠的贷款经纪人等，都可以更好的控制这些风险。
以上是“澳拓信贷&会计”的贷款知识分享，我们会定期举办讲座，分享干货，让你不再为不懂澳洲税务而烦恼，帮你解决一切税务和贷款问题！添加客服微信OAKAU001，更多精彩内容！
咨询电话：
贷款方面 Allen郑 0431 744 235
会计方面 王会计 0406 666 226
办公地址：Suite 402, 991 Whitehorse Rd,Box Hill VIC 3128
This post was last modified on 2019年3月18日 12:04
小时候用上海话唱接龙儿歌：“啥个祝——祝英台——啥个台——抬（谭）老三——”那时懵懂，不知谭老三是什么？只知道老上海话中，人死了叫“谭老三”或者叫“翘辫子”⋯⋯ Read More
韩国新生代歌手兼说唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一组红发自拍照意外卷入政治争议。由于发布时机恰逢韩国“6·3地方选举”投票前敏感时期，她被部分网友质疑借发色与服装表达政治立场。事件迅速发酵后，李泳知在24小时内删除相关内容、染回黑发，并公开发布道歉声明。 据了解，事件起源于5月底李泳知在社交媒体上传的一组照片。 照片中，她以全新红发造型亮相，同时身穿红色服装，并搭配歌曲《REDRED》作为背景音乐，配文写道：“发色好看吧？” 原本只是一次普通的造型分享，却因为发布时间处于韩国地方选举事前投票阶段而引发争议。 在韩国政治文化中，颜色长期具有高度政治象征意义。红色与蓝色通常会被联想到不同政治阵营，因此在选举期间，公众人物的服装颜色、手势甚至数字选择都可能被放大检视。 部分网友认为，红发、红衣以及歌曲名称同时出现，形成了明显的“红色元素叠加”，质疑李泳知在敏感时期未能保持政治中立。 事实上，类似事件过去也曾发生。韩国社会对于艺人在选举期间的言行向来相当严格，此前不少艺人都曾因为穿着特定颜色服饰或发布容易引发联想的照片而陷入争议。 面对舆论持续升温，李泳知迅速采取行动。 首先删除所有相关动态，其次在极短时间内将红发重新染回黑色。随后，她于5月31日通过韩文及英文双语声明公开道歉。 声明中，李泳知承认自己的行为“考虑不周”，表示自己明知当前正处于重要时期，却因为太想尽快与粉丝分享新造型而忽略了外界可能产生的联想。 她特别强调，不会以“不懂政治”或“没有意识到”为理由为自己开脱。 李泳知写道，自己对于引发争议感到抱歉，也认识到公众人物在特殊时期需要承担更高的社会责任，未来会更加谨慎地学习和思考。 事件曝光后，韩国网络舆论出现不同声音。 支持者认为，单纯的发色与服装被赋予政治含义，本身反映出韩国选举文化对于符号的高度敏感；批评者则认为，作为拥有巨大影响力的公众人物，在选举期间理应更加注意可能引发误解的表达方式。… Read More
6月1日，超模奚梦瑶与“赌王”何鸿燊之子何猷君在法国著名地标Mont-Saint-Michel（圣米歇尔山）举办婚礼。距离两人2019年登记结婚已过去7年，这场以“承诺如约而至”为主题的补办婚礼，凭借童话般场景、顶级珠宝与诸多细节设计迅速成为全网热议焦点。 婚礼举办地选在法国世界文化遗产圣米歇尔山城堡区域，现场以大量粉色郁金香打造梦幻氛围。最受关注的是，婚礼中特意复刻了2019年求婚时著名的“马里奥救公主”主题元素。当年何猷君以电子游戏《超级马里奥》为灵感向奚梦瑶求婚，而此次婚礼伴手礼中也加入了相关手办设计，形成首尾呼应。 不少宾客还发现，请柬署名采用“奚梦瑶与何猷君”的顺序，将新娘名字放在前面，被外界解读为对女方的尊重与重视。 此外，婚礼现场香槟塔高度也按照奚梦瑶178厘米身高特别定制，许多细节都围绕新娘展开设计。 作为国际超模，奚梦瑶当天的造型备受关注。珠宝方面，她佩戴来自Graff（格拉夫）的钻石套装，总钻石重量超过100克拉，包括约30克拉钻石耳环、66克拉钻石手链以及7.1克拉婚戒，整体价值引发外界广泛讨论。 欢迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰蓝色纱裙；婚礼主纱则由品牌创意团队量身定制，制作耗时超过600小时。婚纱背部羽翼造型采用特殊结构支撑，营造出如童话公主般的视觉效果。 婚礼摄影则邀请知名婚礼摄影师Jose Villa（何塞·维拉）掌镜。Jose Villa曾拍摄过多场国际名人婚礼，包括美国歌手Justin Bieber（贾斯汀·比伯）的婚礼作品。 婚礼现场最温馨的一幕来自两个孩子。6岁的儿子何广燊与4岁的女儿Romee共同担任花童，陪伴父母完成仪式。 到场宾客同样备受关注。自由式滑雪奥运冠军Eileen Gu（谷爱凌）身穿Alexander McQueen（亚历山大·麦昆）黑色礼服现身，并公开称赞奚梦瑶是“最美的新娘”。歌手王嘉尔则以伴郎身份低调出席，成为现场关注焦点之一。… Read More
大陆综艺《这是我的西游2》近日因多起安全问题陷入舆论风暴。从后期合成安全带画面，到高空项目设备故障，节目组的安全管理能力受到广泛质疑。 其中最先引发关注的是“P图安全带”事件。在5月29日播出的节目中，不少观众发现嘉宾乘车镜头中的安全带疑似通过后期技术添加，画面存在颜色不自然、贴合度不足等情况。随后，相关话题持续发酵，公安部交通管理局也发文提醒，强调安全规范不能流于形式。 另一项争议则涉及艺人宋亚轩参与录制的高空轨道车项目。网传现场因连接装置未完全固定，导致其所乘轨道车与前车脱离，在下坡路段独立滑行。面对突发状况，宋亚轩及时采取制动措施，最终避免发生更严重后果。 事件曝光后，部分观众质疑节目组未充分检查设备安全，并认为节目播出版本对事故原因的呈现存在争议，引发关于剪辑处理方式的讨论。 随后，宋亚轩官方后援会发布声明称，已收到节目组私下致歉，但对相关解释及处理态度表示不认可，并宣布暂停与节目相关的宣传配合工作。 Read More
“培根”这个名字，是英文Bacon的音译，说白了，就是腌制、熏制后的猪肉。悠久的西餐文化里，它几乎是烤盘上的明星。肉片薄如蝉翼，肥瘦分明，还未入口，那淡淡的烟熏香味已然勾起人无穷食欲。 Read More