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工党的负扣税政策或许会 “砸到自己的脚”

随着联邦竞选的气氛在本周六(18日)大选之前越来越浓,工党提出的負扣稅和资本利得税改變政策成为了华人业主的讨论焦点。
澳洲新闻

如果工党在本周末赢得大选,从2020年1月1日起,纳税人只能从新房中享受負扣稅。工党还将投资房的资本利得税折扣从50%降至25%。

房产負扣稅是指购买房产贷款的年利息加上其他与房产相关的成本高于净租金收入 ,稅務局會从投资者的应纳税收入中扣除这笔费用。

联邦財政部影子部長克里斯·鲍文 (Chris Bowen)最近表示,“如果你已经使用負扣稅,这一切對你没有任何影响。这不会影响目前你已经购买的房产。同时你仍然可以将負扣稅用于新房。联邦工党的计划有利于预算,有利于住房建设工作,并对首次置业者十分公平。”

根据工党的“帮助住房负担能力的积极计划”,目前的負扣稅和资本收益税减政策主会使高收入者受益。占收入最高的10%的人群将享受到70%的资本利得税折扣以及50%的負扣稅收益。

然而,根据澳大利亞智庫孟西斯研究院(Menzies Research Institute)发布的一份报告,使用負扣稅的房产投资者属于中产阶级,应纳税收入为84,590澳元,如果取消负扣税,他们的年度应缴税额将增加2,828澳元。而年收入超过50万澳元与年收入在3.7万澳元到8万澳元之间使用负扣税的投资者比例为1比49。

根据澳洲税务局在2016财年发布的数据,大约62%使用負扣稅的投资者收入低于8万澳元,这也是去年联邦财政部长Josh Frydenberg对澳媒说的数字。

谁会从負扣稅中获益最多,这点一直备受争议,但根据另一家澳洲智庫Grattan研究所的分析,使用負扣稅的投资者中,收入最高前20%的人获得了53%的負扣稅收益。

尽管如此,孟席斯研究所最新的报告指出,工党忽略了中低等收入者从負扣稅里得到的收益。根据报告,从負扣稅中得到的平均相对收益对于收入25,000澳元的纳税人来说是最大的,其次是收入在40,000到50,000澳元之间的人。

该报告称,“对于许多澳大利亚家庭而言,如果每年节省$2,828应付税,对于一个年收入8万澳元使用付扣税的典型纳税人来说,这笔钱可以使他们能够负担得起私人医疗保险,年度假期或者额外的课外辅导,照顾有特殊需要的孩子。相比之下,在高收入家庭的情况下,这些生活需求不太可能受到每年数千元的意外收入的影响。”

(表格中文:年收入;通过負扣稅节省的应付税;負扣稅对收入比例)

(图表中文:每个应纳税收入阶段负中扣税给于的平均税收折扣)

研究中心执行董事长Nick Cater说:“工党废除負扣稅的建议不会伤害富人,他们可以在没有負扣稅的情况下购买投资房产。如果借款成本不能免税,它将惩罚那些无法负担投资房产抵押贷款的中等收入者。”

报告还强调,“消除负扣税的政治风险将高于工党所预测的”,因为使用负扣税的人群来自不同的文化背景。

工党表示,除了增加住房供应和就业机会外,负扣税政策旨在“让首次购房者重新回到投资者的公平竞争环境中”。

然而,Nick Cater表示,这项政策将导致租金上涨,“租金增加需要一段时间才能显现出来;出租的住宿需求正在上升,租赁物业的房源需要以类似的速度上涨,但如果你去掉负扣税房源上升速度就会减少。租金上涨将出现在租赁物业需求最高的地方,目前,影响最大的是悉尼和墨尔本市场。”

華人會計事務所JM Accounting & Taxation的Peter Mao說,“ 从2018财年开始,对本财年开始出租的二手房或2017年5月9日之后购置的二手房,房间内二手的资产折旧不可以抵扣,建筑成本部分抵扣政策不变。重新装修,购置全新的设备,如烤箱,洗碗机等,还是可以折旧的。工党政策2020年1月1日之后购置的二手房,不再有负扣税,新房不受影响。预计,2020年1月1日之前房价也许会有小幅增长,但还取决其他相关因素,如是否降息,政府其他重大政策等。”

来自SQM Research的Louis Christopher今年发布的一份报告调查结果警告说,取消负扣税可能会导致房价下跌最高12%,即比预期的价格再下跌4%至8%。

该报告还预测房地产销售额下降,导致印花税收入损失约23亿澳元,建筑完工量下降约25%。

当然,这些数据只是猜测,但是有充分的证据表明负面负债可能会改变房地产市场,并且至少会导致房价继续下滑。

5月12日聯盟黨在墨爾本開啟了大選啟動儀式。最令華人矚目的是聯盟黨宣布了“首次購房首付資助計劃”(First Home Loan Deposit Scheme)。該計劃意味着只需5%的首付就可以向銀行貸款買房(一般需要20%的首付)。同時貸款者不用付1萬的貸款保險(Lenders Mortgage Insurance)。First Home Loan Deposit Scheme计划将于明年1月1日开始实施,目标是年收入在125,000澳元以下或家庭收入在200,000澳元以下的首次购房者。

聯盟黨宣布的“首次購房首付資助計劃”出來之後,同一天,工黨宣布如果他們贏得週六的大選,他們也會實施同樣的首付資助計劃。

 

文:謝軍

來源:澳洲看中國報

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