（澳洲生活網訊）我們前些時候，發了一些怎麼樣找房子的分析文章，今天給讀者一起來看看實際的操作實例。大家可以看看其他人員的操作思路運作方法，除了買房、持有，然後銷售，獲得資本增值外，還能通過投小型的開發項目然後獲利。

一個真實的案例

下面是《悉尼地產觀察上》登的一篇文章，說的是一個地產中介凱瑟琳和一對年輕人買下一套房子，然後進行改造的投資故事。

幾星期前， 凱瑟琳發現一座很棒的房產。那座房產佔地1000多平方米，有三間卧室。這種類型的房產在「獵人山」區鎮是非常普遍的，該地塊還有一些附加物業在上面。

區域：該區域開發密度適中，這也就是說，只要滿足council開發控制計劃，就可以建造幾套房屋。鎮上大多數房產密度都很低，這就是說可以在擁有一套房屋的情況下，分地建造另一套房屋。而房屋的售出價格也不一定很低。

地段：該房產前面就是商店，離當地學校只有200米距離。可以步行走到Coles和Aldi超市購物。租客都喜歡這裡，因為他們可能都不需要汽車。所以該地區可能對老年人比較有吸引力，因為這裡距離各種設施都很近，對年輕家庭也很有吸引力，因為他們的孩子可以走路上學。

土地尺寸：該土地相對平整，房屋位置就在土地正中央。後院的大小足以建一棟連體別墅。

房屋年歲不短但卻保存完好。立即就可以出租出去，得到6%的收益，或者翻新一下，還可以收益更多。

凱瑟琳起初的開發策略是保留這座房屋並再建造一座連棟住宅—有兩個附屬卧室的單層別墅。調查過房屋之後，開了後門，進入了後院，然後發現她立即就愛上了這個地方，這簡直就是幾近完美。

凱瑟琳看到的是一個完美的密閉小路，周圍有路沿，直通另一條大街上的排水管。但是畢竟這還是一條小路，沒有出口的門牌號，其它似乎已經被大街上的店鋪佔用了，當地政府也做了很大的升級改造。凱瑟琳確實發現一處房產似乎只有一條車行道可以通入。

到現在凱瑟琳的大腦還在急速運轉……如果這條小路能通向連棟住宅呢？那可以操作的選擇就更多了。

屋子面朝著小路， 也可以將它升級成三間卧室，然後節省一條昂貴的長路。

翻新升級老房子，那麼它就一定物有所值，而且土地面積還更大。事實上， 就是免費得到了後院的土地。或者， 可以裝修一下，再建另外兩套別墅——也是一套連棟別墅，面朝街道，這樣就形成了一個四單元的項目。凱瑟琳確實喜歡這個方案。

對於預算比較低的客戶來說， 可以簡單翻新，再建一座平房，日後還可以改建，這樣該房屋就極具開發潛能。這便是所謂的層層遞進策略。

凱瑟琳喜歡這種類型的開發項目，因為可以為客戶提供多種選擇，而且在開發期間，房屋還可以給投資者提供現金流。

最後買下該處的客戶的背景是一對年輕的夫妻：2014年上半年已經完成了三層單元房的開發，現在還要開發更多。他們的計劃是成家之前盡量開發更多的房產。他們的工作都有豐厚的薪水，他們也能充分利用貨幣貶值帶來的利益。

現在的挑戰主要在於能否說服當地政府開通一條車行道直接通往那條小路。而備選方案是將第二套住宅的車行道連通到門前主幹街道，因為這樣也行獲得不錯的利潤。

如何尋找機會

這個故事給了我們一些很好的啟示，找到一個好地塊，如果做出一套大餐來。那麼做為一般的讀者，也有能力買100萬左右的物業， 想涉足這樣的項目開發，如何碰到機會呢？

我們的建議是大家要勤於上一些房地產門戶網站上去搜尋類似的信息，制定相應的搜索標準，然後申請網站把符合標準的信息發到你的信箱來，這樣你就能及時知道最新有哪些地塊和物業出來了。

還有的方法就是和「繁榮世界」這樣有著多年專業經驗的公司合作，我們有專業人員去各個區去看地、與地主直接協商、或參加拍賣。歡迎一起分享我們已經做好前期調研的項目。

比如針對目前悉尼主要市區房價都上漲的比較厲害，而且拿地成本越來越高。「繁榮世界」把視野拓展到大悉尼地區，包括沒有火車線，但是其它交通條件和社區環境都不錯的區域。

我們在距離市中心23.5公里的西南面的Bangor地區用不到100萬元，投資了一個5800萬平方米的地塊。這個地屬於Sutherland Shire 市議會，鄰近水灣，離本地小學和購物商店步行就可以到。不足的地方是在主路附近，所以有噪音之嫌，好在修有兩米高的隔音板，所以這個影響就不是很大了。

這塊地經過一個狹長的小路，綠蔭環繞，顯得私密、尊貴，所以最簡單的可以建造一個坐擁幾千平方米的理想家園，當地的中間別墅平均價格為76.97萬元，而土地面積只有700多而已。

由於此地市議會規定最小地塊限制為550平方米，或者可以將地塊分割，投資成幾棟House，自住一套，售賣或出租餘下的，不也樂乎；

最理想的狀況是，正如一個土地規劃師建議的那樣，去申請Townhouse或Villa，如果Council批准， 這裡面的利潤就很豐厚了。

那麼最好的方案是是什麼呢？我們將進一步通過公司專業人士與當地市政議會協商確定，也歡迎讀者參與進來，一起探討哪種辦法是性價比最高的。

作者：王沁心  黎澳 

供稿：「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊

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