澳洲的股市和房市投資對比

（澳洲生活網訊）墨爾本7月第1周的上市拍賣數為508個，拍賣成交率為77%。其中House的中位價格是72.2萬元，單元和公寓房是60萬元。悉尼的拍賣成交率仍有84.5%。

權威地產雜誌 Smart Property Investment 7月7日載文<Melbourne immune from property bubble >，一家地產公司表示，墨爾本不會有地產泡沫，因為談及泡沫的人只關注內城區的房市，並沒有關注土地市場。

該雜誌7月3日還載文<National rental yields fall to lowest in years>，根據RP數據公司的最新數據，出租回報率House降到了2007年以來的低點3.9%，Unit降到了2010年以來的低點4.7%，墨爾本在各首府城市的出租回報仍然最低，分別只有3.1%和4.2%。

股市和房市是澳洲的兩大投資市場，不少客戶朋友問及兩者孰優孰劣，我們只列出一些基本觀念來比較一下。市場的極端例子如一飛衝天的股票，或者買地讓開發商大筆收購的情況不談，只比較兩者的長期情況。

一是股市投資買賣比較靈活，而房產投資買賣的交易成本較高，所以更適合長期投資。二是即使長期來看，股票有分紅，房產有租金，兩者相當。三是兩者都可以使用槓桿資金運作，股票借貸運作稱為margin lending即保證金貸款，房產借貸成為mortgage lending即抵押貸款，貸款85%免除保險額。

保證金貸款比例可以高達70%以上，房產抵押貸款可以達到90%以上，一般房貸的利率比保證金貸款的利率明顯低，所以後者一般適用於短期多次借貸。不過兩者的借貸風險大不一樣。如果你用30% 的自有資金加上70% 借貸資金做股票，一旦股票下跌到30% 或以下，你需要及時補倉，否則會被強行平倉，你自己的30%資金就徹底賠光。而房市如果下跌，只要你有租金，按時償還貸款，房子總是你的。

從這一點比較可以看出，股票借貸比例越高，利潤可能越高。但風險也越大。而房子如果借貸比例高了，利潤當然會更高，但風險並沒有那麼大，除非你資本擴張過大，沒有流動資金來支撐了。在澳洲做地產的華人朋友非常幸運，因為澳洲房產大都是長期增長的，一旦下跌，政府也會在第一時間考慮救房市。而股市想救都難。比較股市和房市投資超過10年的，絕大多數人都是在房地產投資中賺到了錢。不少華人房產投資者會長期持有幾百萬的房產，就是因為它是高槓桿資金運作，低風險而高回報。

趙先生高女士澳博信貸與地產投資專欄第597期(諮詢熱線:95618875，0403570531)

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