（澳洲生活網訊）自從西太（Westpac）銀行宣布將全面停止對非澳洲居民的純海外收入貸款後，已經一石激起千層浪了；可是雪上加霜的是，部分本來就為銀行新政猶豫的外國投資者，又要面臨維洲加稅，到底應該趕快入市還是退出的艱難抉擇了。
下面讓筆者假設7%額外印花稅新政獲得國會批准得以執行來解讀該新政的影響。希望對投資者面對新政理清投資思路提供一點幫助。
7月1日前海外買家會沖入市，7月1日之後銷售量減少幾個月，短期銷售降低，海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加，對價格敏感的海外購房者可能會決定觀望，因此短期內新房銷量會受到影響。部分中小開發商的產品滯銷或者因銷量不足而得不到貸款建不起來，如果開發商因擔憂賣不出去都減少建房，投資者因擔憂貸款問題不敢再投資，而人口增長趨勢不可逆轉地增加（不可能因為稅務新政及銀行貸款新政而減少人口流入），那麼市場存貨量消化後房源將更加緊缺，房租必更暴漲，對於已經有房的投資者反而是利好因素。
房價在短暫停滯後因供應不足將重新快速上揚。從長遠來看，一旦大家調整好心態，接受這一無奈的現實，那麼房屋的銷量還會回升。長線角度看房市並不會受到太大影響。從總的增值上看，獲利還是遠遠超過這7%的，建議各位海外買家不要管國會是否最終批准，都應趕在新政即將實施的7月1日前採取行動，避免額外的交易支出。
許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客，一旦房屋價格發生變化，買家若要保證一個回報率，傾向於調高租金以轉嫁成本。
越早投資越好先下手為強
近幾個月來，悉尼內城區2-3卧室獨立房的租金急劇升高，這被視為反映全球金融危機對租房市場的打擊已經完全消退的明確訊號。 兩卧室獨立房的平均租金在二季度中上漲了4.8%。如果保持這一漲幅，則截至2016年6月，這些地區的租金年漲幅將高達19%。
在經歷了幾年的高歌猛進之後，隨著貸款收緊，澳洲房市會稍作喘息。但供不應求的基本矛盾依然失衡，短期政策只會延時，但不足以決定趨勢。
在中長期上漲的趨勢下，最大的風險是沒買(請先作財務分析評估)。房地產市場是一個長線看升，短期不排除微跌的慢牛格局，任何時期的不利因素，就是你的時機，人棄我取，若干年後，你就會發現你的財富已經和身邊的朋友拉開了很遠的距離了。
期房的貸款一般是二三年後才辦。政策可能會有變化。不要超越自己的承受力，預留足夠的首付資金，則可以更加淡定應對各種挑戰。
社會是由各種力量角力的綜合合力牽引的，當供應短缺造成租金房價暴漲後，政府與銀行都會因壓力及市場利潤的吸引而存在重新調整政策以求增加投資、增加供應的可能性。
投資房產的鐵律總是越早越好，後來者只能為澳洲做點貢獻了。2015年7月1日起，維州政府對海外買家額外徵收3%的印花稅，然而這一政策下，海外買家購房熱情依然沒有絲毫減退反而持續增長。然而尚可承受的3% 額外增值稅好景不長，從今年7月1日起，維多利亞州對海外人士又要加稅到7%了。地稅從0.5%提高到1.5%，現房標準繼續為5.5%。
儘管目前國會未通過這個尚有爭議的措施，但提高對海外投資者的准入門檻確實呼聲甚高，那些過去因為太過多慮遲疑吃了一次又一次虧的觀望者應該吸取教訓，寧信其有不信其無，及早入市仍為上策。
讓我們以7%額外印花稅新政獲批得以執行來解讀該稅構成：
維洲（含墨爾本）的海外投資者須交兩部分印花稅：新政內容：7月1日起，海外人士購買維州期房（即樓花），需要交的印花稅包含兩部分：一般印花稅+新增加的額外7%印花稅。一般印花稅（即澳洲永居（PR）與公民需交的印花稅部分，現房約為5.5%。但購買維州期房，可以享受一定的印花稅減免，摺合下來，實際要繳納的金額一般為購房價格的0.4%左右。
但在我司代理的LENDLEASE數個盤源中，這部分是全免的，而且部分專案連FIRB申請費都全免了（即免掉政府收取的100萬以下房價的5000，200萬以下至100萬以上的1萬澳元申請費）。新增的7%印花稅：按照新政，海外人士購買維州期房，2016年7月1日後簽署交換的合同，需額外繳納完稅價格（dutiable value）的7%。
以墨爾本一套60萬澳元的樓花為例，其完稅價格為20萬澳元：
一般印花稅：600000*0.4%=2400澳元
額外印花稅：200000*7%=14000澳元
總印花稅額為：2400+14000=16400澳元
如果買家是2016年7月1日前簽署並交換完的檔，就不需要繳納這個額外增加的4%的印花稅，仍按3%交納。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%加增加的4% 即7%的印花稅。
若在7月1日前交換完合同，維州3%額外印花稅仍然低於悉尼等多地。悉尼是按照房屋合同價格為基數徵收，不管期房還是現房，不分海外還是本地人士，新南威爾士州100萬以下的印花稅約4%。若與對海外物業投資者徵收15%額外稅的新加坡、香港的政策比起來，維州的印花稅就算增加到7%也是很低了。儘管目前的澳元兌人民幣已漲了10%到達1：5左右，但仍屬歷史上的低價區間。
而且人民幣的印鈔量驚人，兌美元的貶值趨勢較為明確，投資澳洲房產仍不失為規避人民幣貶值的有效管道。即使維洲實行新政，墨爾本房產依舊是較佳的投資理財工具。墨爾本發展平穩，每年都有一定的增值。國人購買墨爾本房產只需首付10%，Settle前備好20%即可，目前仍有銀行對海外人士批出70% 房地產貸款額。面對銀行收緊政策，筆者主張適當增加首付款的備用部位以保守型方案應對未知風險。
澳洲房產市場高度透明
開發商樓盤的價格、海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產的價格都是全球統一。假如投資者實在不樂意為維洲貢獻額外的印花稅，又對悉尼下不了手，那麼也可考慮投資布里斯班。對外國房地產投資者，昆士蘭州暫時沒有增加任何新的稅種。
澳洲是全球都市化程度最高的國家，前三大城市分別為悉尼、墨爾本與布里斯班，近幾年海外置產方興未艾，不少亞洲買家都優先鎖定三大城市。
根據《The CoreLogic RP Data》報告的資料，過去近20年，悉尼房價累積增長330.1%，墨爾本房價累積增長421.4%，布里斯班房價累積增長259.4%。
只要澳洲人口增加，政府不收緊移民，剛需長期存在，房價不可能出現大幅下跌。
近年來，包括中國在內的來自全球的海外買家的購房量持續攀升。據FIRB澳洲外資投資審查委員會報告顯示，在2014/2015財政年度中，全球對澳投資上漲75%，而中國投資額達243億澳元，上漲97%。從2009年到2015年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至200億美元，超過美國而成為澳大利亞最大的海外購房群體。踏入2016年，墨爾本仍然海內外投資者的必爭之地，權威地產研究機構SQM關於《2016澳洲房地產繁榮與衰退報告》中亦預測：2016年墨爾本將成為澳洲房價增值最大首府城市。
我司目前代理的LENDLEASE墨爾本MQ. (Melbourne quarter )大型綜合商住舊城改造工程Master Plan的第一期專案，是容易租，正現金流物業(由於比例少，三房租金稍遜但升值更大)，超過3000平米中央花園，享受7天24小時奢華的3層商務會所，在墨爾本金融區中央，相似上海的陸家嘴，性價比高。
開發商提供如下優惠：
銀行利息100%歸買家（10%訂金），Pr, Citizen 全免印花稅；精裝送窗帘；客廳送地板；送$1500律師費(settle 時在房款中扣減)；有時間限制的16周租金回扣2房按$625/周 ，1房按$450/周計算；海外客戶免FIRB $5000申請費。
優惠措施有時間限制，必須抓緊。
作為頂級全球上市開發商，悉尼歌劇院，DARLINGHARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的項目。
大量房源任君選擇，我們提供一站式的服務。
急聘地產顧問無需經驗!提供系統培訓!
歡迎諮詢：Steven Lee 0405394437
電郵：goodleeco@163.com 微信：goodleeco
招賢納士， 急聘地產顧問無需經驗!提供系統培訓！
歡迎免費諮詢持牌顧問：StevenLee 0405394437
電郵:goodleeco@163.com 微信:goodleeco
This post was last modified on 2016年4月28日 07:13
今年七月，正值澳洲《看中國》報創刊二十周年。為感謝二十年來澳洲各地讀者的厚愛與支持，本報特舉辦「我愛澳洲」徵文活動。本次徵文共收到來自悉尼、墨爾本及布里斯本等地近六十餘篇投稿，題材豐富，風格多元，可謂篇篇用心之作。 Read More
無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
2006年7月，《看中國》周報在澳洲創刊。從最初的一份社區小報，到今天成為發行量居首、服務廣大華人社區的大型媒體平台，我們始終秉持獨立、真實、客觀的理念，記錄時代變遷，關注社區發展，傳遞自由資訊，見證無數讀者在澳洲這片土地上追逐夢想、安居樂業的歷程。 Read More
當城市被冷空氣籠罩，人們放慢腳步，展覽便成為最好的周末去處。今年冬季，墨爾本迎來一系列重量級藝術展覽，從國際攝影大師、現代藝術經典，到原住民創作、時尚設計與當代裝置藝術，無論是藝術迷，還是想尋找周末靈感的人，都能在這個冬天找到值得駐足的一站。 以下精選九場今冬最值得關注的展覽，為你的冬日行程增添一份藝術氣息。 Are You Lonely Tonight? I'm So Lonesome I Could Cry 孤獨，正在成為現代生活中越來越普遍的情緒體驗。社交媒體時代的信息過載、居家辦公模式，以及人與人之間關係的變化，讓「孤獨感」成為當代社會無法迴避的話題。 澳洲當代藝術中心（ACCA）推出群展《Are You… Read More
值此《澳洲看中國報》（Vision China Times）創刊二十周年之際，我謹致以最熱烈的祝賀，並感謝貴報二十年來為澳大利亞華語社區所作出的貢獻。 Read More
