(澳洲生活網訊)墨爾本9月第3周上市拍賣數956個,拍賣成交率為78%,悉尼上市拍賣數為773個,拍賣成交率為85.1%,創下去年6月以來的新高,市場表現火爆。
《信貸雜誌》(Mortgage Business)9月19日載文《Vacancy rates set to blow out》,BIS Shrapnel研究機構的高級專家表示,像墨爾本這樣房屋供應過多的城市,未來12個月出租空置率將會明顯上升。
《地產觀察》(Property Observer)9月6日載文《The housing price boom is over: HSBC』s Paul Bloxham》,根據儲行近日的貨幣聲明,由於經濟增長預期達3.2%,勞動力市場有進一步改善,薪金水平未來增長穩定,未來幾個季度官方利率會保持不變,房產市場的繁榮將會結束(接上期)。
在接近6:00的位置,房價下降,市場低迷,達到底部。但是市場在底部仍可能會停滯相當長的一個時期。這時是買方市場。在這一時段一般有兩種投資策略。
一是買低於市場價格的房子。稱為6D交易。在買方市場你會有更多的機會以低於市場價值的價格成交,關鍵是要挖掘到那些願意降價的賣家,這些賣家稱為「D-vendors」, 如:
Death:業主去世,家人分割遺產;
Devoice:離婚雙方不願再償還貸款,需要分割財產;
Distance:業主搬遷到外省或者海外,希望儘快賣掉房產;
Debt:因為欠債壓力需要賣掉房產抵債;
Deadline:業主資金周轉緊迫到期,或者已經買下新的物業,需要儘快賣掉房產;
Disaster/Distress:家庭、生意或工作出現變故,無力償還貸款,等等。
二是買出租回報較高的物業,因為你的持有時間會較長,所以租金高會減少持有成本如較高的利息等。
在趨向7:30到9:00的位置,市場復甦並進入上升期。但並不意味著什麼便宜買什麼,而是買優質地段,有良好表現歷史記錄的地區。首選供應短缺的藍籌地區。這些地區未來增值空間最大。
在趨向 9:00到12:00點的位置,市場進入繁榮期。如果優質地段的房價已經漲過了,可以考慮買鄰近優質地段的次優地區。這就是地產理論中的「波紋傳遞效應」。但是即使房價便宜,也不能購買供大於求的地區,因為這類地區在任一循環周期時段中都不會漲價。
直到所有地區的漲幅都達到了一定程度,市場就又會進入周期的頂部了。即使在頂部,市場也可能會持續相當長的一個時期。至於什麼時間進入調整期,取決於利率,貸款政策,房市調控政策以及本地的經濟走勢(續完)。
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供稿:澳博信貸地產投資與信貸
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