租賃協議的訂立與履行（1）

每個人在澳洲的生活中，或多或少都會遇到租賃協議（簡稱「租約」）。從簡單的租約，比如您從房東手中租一套住宅、或是一個房間，到複雜的商業租約，租約幾乎是人們生活中遇到的最常見的合約之一。在此篇文章中，我們將主要介紹商業租約的簽訂與履行，以及其中常見的一些問題。

商業租約的訂立

首先，商業租約也是一種合約。同其它合約一樣，在簽訂租約之前，您和房東需要對租約的內容達成一個協議，而通常您就需要通過與房東、或房東中介溝通，或通過您的律師與對方律師溝通，來達成這個協議。在雙方就租約內容達成協議、並簽署了租約之後，租約就正式生效了。從此，您及房東就需要按照租約條款來履行租約。若雙方有任何違背租約條款的行為，都可能被視為違約，並需要承擔相應的違約後果。

有些時候，在您與房東基本談妥了租約中的關鍵條款之後，房東（或房東的中介）會希望您先簽署一份租約計劃（LeaseProposal），並支付一個月的房租作為定金。通常情況下，這類租約計劃都是在您簽訂正式租約前簽署的，其內容並不具備完整的法律效力。換句話說，假如您簽署了一份租約計劃，可接下來您打算不繼續承租，那麼房東是無法通過您簽署的租約計劃強迫您簽署正式租約的。當然，這並不是絕對的，因為每一份租約計劃的內容都不一樣。所以，我們還是建議您：在簽署任何租約計劃前，仔細閱讀其中的條款，確定租約計劃的法律效力，以及定金是否能退還等一系列關鍵條款。

商業租約中的常見條款

一般的商業租約中，通常會包含以下幾個關鍵條款：

1.  租金及其它支出

商業租約中，最主要的條款就是租金的支付。租金的數額在租約中會單獨寫明。通常，租約中，租金會以年租的形式出現，並同時約定租金需按月、提前支付。除了租金的數額，及支付時間外，租約中還會約定租金每年的漲幅。通常漲幅會以固定增長（固定百分比）、CPI（物價上漲指數）、或是當時市場價來計算。

除了租金外，在商業租約中，租客通常還需要承擔一系列其它的支出，比如物業的市政費、物業費、土地稅等等。這類費用原本都應該由業主（即房東）來承擔，可由於商業租約的性質，業主通常都會通過租約，將費用（或部分費用）轉移到租客頭上。因此，租客在付租金的基礎上，通常還需要承擔物業額外的一些支出。這類費用都會在租約中列明。

       2. 維修義務

針對租約各方的維修義務，通常來說，租約中會約定，房東的維修義務僅僅限於物業結構性的問題，比如牆體開裂，天花板漏水等等。而任何其它的維修，包括物業內的儀器設備、水管堵塞等問題，都需要由租客負責。這些儀器設備也包括任何房東所提供的設備，比如空調、抽油煙機等等。

在這其中，有很多租客都不願意承當房東所提供的設備維修義務。一般來說，這類問題可以在前期談租約的過程中，跟房東提出，有很多房東也是願意承擔部分設備的維修義務。最常見的，就是針對空調的維修。有很多租約中都列明，只要租客定期對空調進行保養，那麼，空調的維修或更換，將由房東負責。

（三）租約的轉讓

在商業租約中，通常會有涉及租約轉讓方面的條款。一般來說，租約的轉讓需要經過房東的允許。未經過房東允許的租約轉讓，則視為租客的違約行為。

租約轉讓一般在您出售或轉讓生意的時候會涉及，因為生意的買家需要一份合法的租約，才能保留其繼續經營生意的權利。在這種情況下，您需要向房東正式申請轉讓租約，同時，您需要證明：新的買家具有足夠的經濟實力和生意經驗，來接手現有的租約。一般租約還會約定，一旦您能夠證明新的買家具有足夠的資歷，那麼，房東必須同意您轉租約的申請。類似的條款是為了給予租客一定程度的保護，確保租約的公平。

（未完，待續）

作者：澳大利亞盛晶律師行

圖片：供稿方及網路

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