澳房地產市場更新

房地產研究機構CoreLogic的11月房價數據顯示，由於市場增長的加速，全國住房市場自2018年4月以來首次恢復正增長。

澳大利亞房地產投資專家邁克爾（Michael Yardney）於上星期六（7日）表示，過去一個月，澳洲的房地產市場持續反彈，其中以墨爾本和悉尼這兩座最大的城市的強勁價格增長為龍頭。

「購房者開始涉足房地產市場，投資者也開始慢慢回歸，」邁克爾稱，「過去幾年來，悉尼和墨爾本的房價下跌嚴重，如今拍賣清盤率上升、售價上升、房地產的價值上升，還有一些房地產評論員甚至預測，明年的房價增長率將達到兩位數。 」

然而澳大利亞領先的房地產經濟學家安德魯·威爾遜博士（Dr. Andrew Wilson）認為，澳大利亞的房地產市場分散，並不是所有的市場都表現上升趨勢，並給出下列解釋：

解釋一：世界經濟也是一樣

美中貿易的緊張局勢和英國退歐的不確定性給世界經濟造成影響，導致貿易和生產疲軟。隨著時間的推移，美國經濟活動已經放緩，促使聯邦公開市場委員會(FOMC)在10月份的會議上第三次降息。

最近，國際貨幣基金組織（IMF）將2019年全球發展預測從3.2%下調至3%，表明我們正處於全球經濟同步放緩之中。

安德魯表示，經濟放緩，而不是衰退。

解釋二：澳大利亞經濟又一個有趣的月份

最新的經濟數據令澳聯儲感到擔憂，近期三次下調官方利率和減稅措施並沒有帶來明顯的反彈。

「失業率在上升，就業率在下降，工資增長在下降，」安德魯稱，「看起來，經濟增長可能會在更長時間內保持在較低水平，這將造成不充分就業問題，而通脹目標也將比澳聯儲預測的時間更長。」

澳聯儲已明確表態，如果利率升至0.25%，並對經濟沒有任何影響，可能會啟動量化寬鬆政策。話雖如此，但在缺乏有意義的稅收改革或微觀經濟改革的情況下，再次降息可能不會有太大的幫助，這也是澳大利亞央行能夠提供的唯一回應，這也會導致澳聯儲質疑他們一直在公開考慮的量化寬鬆政策的有效性。

澳聯儲也將尋求政府協助明年的財政政策，有可能會提前減稅。在過去的一年裡，很明顯，增加政府開支對維持我們的經濟至關重要。

目前政府支出和投資對GDP增長的貢獻如今已接近全球金融危機期間的水平，如圖一所示。新南威爾士州、昆士蘭州和塔斯馬尼亞州是經濟增長最依賴公共部門的幾個州。另一方面顯示，維多利亞州佔澳大利亞國內生產總值的23%，但卻貢獻了該國經濟增長的37%，遠遠超過了其他任何一個州。

解釋三：利率處於歷史低位水平

澳聯儲上月（11月）決定將官方利率維持在0.75%的歷史低位，這一決定在人們的普遍預期之中。自6月份以來，澳聯儲已三次降息，導致悉尼和墨爾本的房價以10年來最快的速度上漲。

同時，澳聯儲不斷在警示，希望能把失業率從5.2%降至4.5%。「因為建築業和零售業可能伴有更多的失業，故在短期內是一個不切實際的目標，」安德魯表明，「而這些連續降息的負面影響是，澳大利亞的家庭和企業變得越來越緊張，他們對自己的工作保障、家庭財務狀況和經濟前景沒有信心，這抵消了歷史低利率帶來的刺激性消費的好處。」

此外，由於全球經濟前景不明朗，企業商戶等也不願意投資，許多澳洲人正將現金存起來，以償還債務而非投資支出。

商業投資佔GDP的比例低於12%，這是上世紀90年代以來的最低水平。

解釋四：拍賣清盤率表明未來價格偏高

安德魯表示，11月，悉尼和墨爾本的拍賣清盤率保持穩定，但現在看來不太可能進一步上升，尤其是接下來幾個月里有更多的待售房源出現。「悉尼有越來越多的房產高價出售，致使悉尼的拍賣市場風起雲湧，從而接下來的賣家出價更高。」