澳熱門地區房價暴跌 首次購房者恐陷負資產困境

由於利率上升和阿爾巴尼斯政府打擊房東的稅改政策，悉尼、墨爾本和堪培拉的房價正在下跌。房地產市場低迷正使首次購房者陷入負資產的困境。最新數據顯示，幾乎政府貸款擔保計劃覆蓋的所有熱門地區的房價都已大幅下跌。

房價連續第三個月下滑，經濟學家警告稱，成千上萬利用政府5%首付計劃購房的人，如今面臨巨大的風險，眼睜睜地看著自己的資產縮水。

「首次購房者保障計劃」允許首次購房者僅需支付房價的5%作為首付，而非通常的10%，聯邦政府將作為擔保人。

據澳洲人報報道，該計劃參與人數最多的十大郊區中，有九個郊區的房價已經下跌，都位於墨爾本，而墨爾本的房價跌幅最大。一些地區的拍賣成交量已跌至疫情以來的最低點，專家預計房價還將進一步下跌。

房地產數據公司Cotality的研究主管蒂姆·勞利斯表示，工黨政府擴大5%首付計劃以鼓勵更多首次購房者進入市場，隨後又通過稅收改革「在不久後對房價施加了下行壓力」，這在某種程度上「有悖常理」， 「或許考慮得不夠周全，」他說。

澳大利亞住房署2024-25年度的最新數據顯示，墨爾本西部郵編為3029的地區共有837筆房屋交易獲得了「首次購房者保障計劃」的支持，位居全國之首。根據Cotality的數據，該地區的房價自年初以來已下跌1.1%。

郵編為3064的地區的房價跌幅位居全國第二。數據顯示，這些地區的房價自年初以來已下跌1.5%。

專家表示，這引發了人們對近期首次購房者可能面臨的負資產（即房產價值低於購房貸款餘額）的擔憂，尤其是在首次購房者保障計劃使人們背負更多債務，從而更容易受到房價波動的影響的情況下。

勞利斯表示，根據這些數據，「我們可能會看到部分購房者在短期內出現負資產」，雖然這本身「並不算什麼大問題……但如果這些個人或家庭需要出售房產，情況就變得非常重要了，因為他們的售價將不足以償還房貸」。「但對於大多數人來說，我認為他們應該能夠渡過難關，除非未來市場出現崩盤，」他說。

他表示，預計悉尼和墨爾本的房地產市場低迷將「進一步加劇」。

據房地產數據公司PropTrack的數據顯示，自工黨在預算案中宣布住房稅改革以來的一個半月里，各首府城市的房屋清盤率已下降7個百分點。但在一些首次購房者保障計劃參與率最高的地區，清盤率的下降幅度更大。

PropTrack的數據顯示，首都領地（ACT）的房屋清盤率下降了11個百分點，悉尼Parramatta地區下降了9個百分點，墨爾本東南部下降了12個百分點，墨爾本西部下降了10個百分點。

獨立房地產經濟學家卡梅倫·庫舍爾表示，鑒於歷史上房價往往會隨著拍賣成交率的下降而下跌，這可能會對大多數近期首次購房者造成不利影響，並可能導致他們陷入負資產困境。

「（根據該計劃）他們只需投入5%的自有資金，」他說道。「因此，如果房價下跌超過5%，他們就會陷入負資產困境。」

「負資產只有在不得不出售房產時才會成為問題。如果他們能夠持有房產，並著眼於長遠發展，他們肯定會認為，五年或十年後，房產的價值將會超過他們的購買價格。」庫舍爾說，「但如果經濟疲軟，如果他們失業，而且房產凈值低於100%，那顯然是非常糟糕的情況。」

PropTrack 的最新數據顯示，房價已連續第三個月下跌。6 月份全國房價下跌 0.3%，其中悉尼和珀斯跌幅最大，達 0.5%，墨爾本和堪培拉跌幅最大，達 0.4%。Cotality 的數據也顯示了類似的趨勢。

澳大利亞建築商協會（Master Builders Australia）表示，市場的不確定性將使建築商在決定承接項目前三思。

首席執行官丹妮塔·沃恩說：「市場正在對聯邦預算做出反應，預算帶來的不確定性導致建築活動放緩。」「目前銷售低迷的局面會讓許多建築商重新考慮是否繼續推進新的住房項目。」「一些項目很可能無法啟動，即使啟動，規模也可能縮減。」

政府在被問及此事時為其政策辯護。「工黨的5%首付計劃能幫助首次購房者提前幾年進入拍賣市場，」住房部長克萊爾·奧尼爾的發言人表示。「我們的稅收改革也有助於他們在購房時獲得公平的競爭環境。」「大多數使用5%首付計劃的人都能提前償還大部分房貸，而且該計划下的違約情況極其罕見。」「財政部的預算預測顯示，房價將繼續可持續增長。」

首次購房者娜塔莎·盧斯克里-米勒居住在墨爾本內西區，她表示工黨預算案的調整是「政治」舉措，並未充分考慮其更深遠的影響。

貸款市場抵押貸款經紀人塞繆爾·鮑爾表示，儘管自房價開始下跌以來，首次購房者的活動有所增加，但他們越來越擔心自己辛苦攢下的首付可能會被蠶食殆盡。

編輯：黎辰