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澳洲房地产
澳洲房地产(图:网络)

2016年被忽略的房产趋势

澳洲生活网讯)今年真的是澳洲房地产很重要的一年,国内国外买家对澳洲住房的需求量冲破历史新高。

不过,在大家都把目光关注在“住房支付能力”和“酪梨泥(#smashedavo)”(注)上的时候,我们其实忽略了许多2016年的重要议题,REA集团首席经济学家NeridaConisbee列举了几个被人们忽视的房地产趋势。

首先看一下目前人们关注到的重点有哪些:

2016年房地产重点话题

1.“住房支付能力”

这是今年最热门的话题,尤其受到首次购房者的关注。有人还因此调侃,认为年轻世代应该将享用酪梨泥早午餐的钱存下来买房。一份酪梨泥早餐通常会有五谷土司、羊干酪、酪梨泥和煮蛋,价格在22澳币左右。

酪梨泥早餐酪梨泥早餐(图片来源:网路)

对出社会已久的中产阶级人士或中年人来说,22元的早餐并没有什么可非议的,因为他们有积蓄,也有能力享受。但对年轻人而言,特别是悉尼和墨尔本的首次购房者,他们面临的经济挑战已经越来越大了。因此才会有人认为,年轻人与其追寻潮流享用高档早餐,还不如把钱省下来买房。

2.“公寓住房供应过剩”

这个问题也是今年的焦点,其中又以墨尔本和布里斯本的CBD情况最为突出。今年,这两地的公寓建设项目如雨后春笋般涌现。

以上是今年房地产的重大议题,除此之外,我们还忽略了哪些房地产的趋势呢?

2016年房地产被忽略的趋势

1.买家转向塔斯马尼亚和偏远地区

Conisbee说,我们都知道,悉尼和小部分墨尔本地区的房价已攀升至难以支付的地步。

“因此我们发现,人们在realestate.com.au网站上找房的目标有很大的改变,搜寻塔斯马尼亚的人数在迅速增加中。”

当我们将各州的找房人数和住宅售出数量相比后发现,自2015年中期开始,塔斯马尼亚的搜寻次数已超过昆士兰和维州,几乎和新州一样热门。(见下图1)

我们发现,塔斯马尼亚是澳洲仅存的一州,其个人平均薪资足以支付中间房价的贷款。也就是说,塔斯马尼亚的房价是可负担得起的,这是促使人们前往买房的主因。

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图1:2016年10月各州各种类住宅需求指数(图来源:REA Group)

同时,人们也将目光转向偏远地区,尤其是在各城市主要CBD通勤距离以内的地区。

这在悉尼最明显,据REA集团的房地产需求指数显示,新州中部海岸(悉尼北方)和Bowral(悉尼南方)周边地区的人气都有增加。

2.柏斯房价变得更加实惠

Conisbee表示,“我们现在明白了,‘支付能力’并不是影响首次购房者买房的唯一因素,因为,即便柏斯的房价比悉尼便宜,但是到柏斯买房的首次购房者比例却自2011年来不断下跌,在今年甚至降到最低水平。”

根据收入与房价比率来看,柏斯目前的房价是自2006年以来,最实惠的了。

近年来,西澳经济大幅衰退,导致买家信心低迷,他们对当地的就业情况和薪资涨幅感到担忧。

3.更多海外买家走向澳洲

若与英国这样的大经济体相比,澳洲经济规模相对小很多。但是,2016

年澳洲是各国买家青睐的投资地点。

海外投资人被澳洲稳定的经济增长环境(25年来未见经济衰退)所吸引,加之澳洲主权风险低,并拥有相对稳定的政府。

最近英国脱欧和川普当选美国总统,都在国际政治情势中增加了不确定性,澳洲则因此巩固了“投资避风港”的地位。

以澳洲住宅房产为例,海外买家主要来自美国、英国、新西兰、新加坡和中国。这些国家也同时在澳洲购买商业地产,其中,中国是澳洲离岸买家的大宗,其次是美国。

4.悉尼公寓数量不足

上文提到,今年墨尔本和布里斯本的CBD,兴建中公寓数量创下了新的纪录。墨尔本CBD近期有18,000个公寓在兴建,比过去年平均率高了10倍以上。(见图2)

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图2:2015年11月州府城市CBD兴建中公寓数量(来源:CoM, CoreLogic, 高力国际)

最近,悉尼CBD也有大量的建设项目开始动工,然而,数量远远低于墨尔本和布里斯本。过去十年来,悉尼的建设项目比墨尔本少了30%。

这些增加的建设项目,并没有缓和买家对悉尼公寓的强烈需求。因此,住房长期供应不足,是悉尼房价居高不下、购房支付能力降低的主要原因。

5.收紧投资者的贷款

如果澳洲住宅房地产走下坡,许多澳洲银行都会损失惨重。因此,根据澳洲审慎监管局提出的建议,各主要银行持续减少贷款增长率。

虽然这个作法对于稳定经济是必要的,但对投资者来说,过多的限制已经打击了他们的购买意愿。

如果审监局的建议是对的,那么投资者贷款数量降低后,应该会让自住房主更容易买到住房。但是截至目前为止,这个政策对解决住房支付能力的作用不大。

注:酪梨是较为昂贵的食物,最近澳洲年轻人将“享用酪梨泥早餐”当作一种时尚风潮,并将早餐照片上传至社群媒体,于照片下的说明标记“#smashedavo”。

编译:乔伊

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