生意買賣(5):租約

(接上期)

在很多情況下,能否把租約轉到買方名下是該生意買賣的關鍵。或者說,買方買生意的目的,在很大程度上,就是為了得到該營業場所的租約。

在賣方和買方的交涉中,賣方希望買方儘早交定金,交換合同,確保生意售出,同時賣方對買方和房東接觸有顧慮,因為一旦買方和房東建立聯繫,賣方擔心買方會繞過賣方,直接和房東簽租約,而使生意買賣落空。

買方則要確保在能拿到租約的情況下,才進入合同;或即使進入合同,如果拿不下租約,賣方需要退還全部定金給買方後,解除合同。

為使這一程序順利,既能讓買家儘早進入合同,也不會讓買家由於拿不下租約而受經濟損失,方法是:在生意買賣合同中設置關於租約的條件。即,買方進入合同後,如果得不到新的租約、或不能轉到舊的租約中去,那麼,在買方有權拿回所有定金的情況下,退出合同。這樣,不僅消除了賣方的顧慮, 也可以放心讓買方和房東接觸,因為合同已交換。如果買方拿到新的租約、或能夠進入舊的租約,該生意買賣合同就必須被履行;同時,也消除了買方的顧慮,因為買方如果得不到租約,就可拿回所有定金,而沒有經濟損失。

因此,買方能否通過房東的要求就至關重要。房東所考慮的是,新的租客是否具有運行該生意的經驗和能力,能否承擔持續支付房租的壓力。但房東不得在沒有原因、或理由不充分的情況下,拒絕新的租客,即該生意的買家。否則,賣家可起訴房東由於拒絕新租客而造成的經濟損失。

有一種情況,如果該房東看中了這個生意,有意在租約結束之後,房東自己做這個生意,那麼,房東屢次拒絕新租客的可能性就增大了,會給賣方造成很多的機會損失。但如上所說,相關法律已考慮到這一點,賣方需要及早發現問題,並通過法律手段,迫使房東接受新租客,從而完成生意買賣。

(未完,待續)

 

 

供稿:王剛律師

圖片:網路

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