【分析】联邦大选将如何影响房地产买家

在竞选的时候，政党们可能会尽力把老百姓的日常问题毫不含糊地描绘出来，但是这次放在政党们面前的住房政策问题远远没有那么简单。

你认为一个政党提出的改革是好还是坏，归根结底是一个问题。从一个角度看一个政策，它是不公平的，甚至不像话的；从另一个角度看，却是正义和需要勇气的。

下面是联邦大选将会影响到房产买家的几个方面：

负扣税

自由党告诉我们选民，放在我们面前的选择很简单：选自由党联盟，经济就会繁荣；如果选工党，经济就会崩溃。

或许没有任何一个政治辩论能象负扣税政策一样突出两政党的各自政治主张了。自由党联盟想要保持政策不变，然而工党想要限制对新建房产以及那些已经从这项政策中收益者的税收减让。

自由党联盟主张工党的政策会减少投资者的投资活动，从某种意义上说，这将会在很大程度上减少需求并导致价格下跌—— 门户网站realestate.com.au首席执行官经济学家 Nerida Conisbee表示认可这种观点，她说，“由两党政府双方和独立预测机构进行的模型显示，（在负扣税的政策下）房价会下跌，租金会上涨。”

“如果房价要上涨，我们需要强劲的需求条件… …我们已经看到了投资者活动的下降对房价的影响，尤其是悉尼和墨尔本。工党的政策变化将会使其进一步恶化。” AMP资本管理公司首席执行官且经济学家Shane Oliver作出了同样的分析， “这项政策将减少投资者对市场的吸引力，因为他们选择房产将会面临更多的制约，什么样的房产项目他们可以有负扣税会成为他们选择房产的必备条件… …这将意味着房产拍卖时参与竞拍的竞争者会减少，价格会下降。”

因此，表面上看起来工党的负扣税改革对买家来说是好消息，因为它会使房屋的价格更便宜。

然而，“在七万亿澳元的房地产市场“为背景的情况下，减税的效应其实没有那么大。Grattan 研究中心的研究员 Brendan Coates主张这项政策对房屋价格的实际影响将远远小于大多数人预期的。

“工党的这项主张带来的减少税款实际价值应该在每年100亿左右。” Coates说， “即使你觉得这项政策会有长期的价值……当你说起房价的下跌时，你真的需要一个显微镜来观察。” Coates认为工党的这项针对负扣税的改革提议会使首次置业者涉足房地产市场容易一些，因为它会导致投资者和首次置业者对同一物业的竞争会减少。

市场上投资者的减少会使人们购买负担得起得住房容易一些。

资本收益税

目前，如果你出售持有超过12个月以上的投资物业，所得利润的一半是免税的。

和负扣税一样，自由党联盟想要继续原来的政策，但是工党想要把免税的额度从50%改成25%，试图从政策上向首次置业者倾斜。

“ 几乎所有的政治辩论都聚焦在负扣税上，因为负扣税这项政策更加显而易见。但是， 从长远看，资本收益税的变化会给房地产市场带来更大的影响。” Coates这样说， “从某种程度上说， 如果工党的政策会影响住房价格，那么资本收益税的免税额度将会比负扣税带来更大的影响——因为价值更高。工党的负扣税政策将会在短期内影响数亿澳元的税收， 从长期看会影响大约10亿澳元的税收。然而，资本收益税免税额度的变化将会影响每年数十亿元的税收。”

工党的资本收益税改革对首次置业者来说会是个好消息，因为他们将面临更少的投资者作为竞争者，尤其是在拍卖市场上。

皇家银行委员会

最近几个月来，几乎没有什么话题能象皇家银行委员会那样多次成为头条新闻，而且有充分的理由。

这项由委员Kenneth Hayne领导的调查给银行业的公众声誉带来沉重的打击，把银行业描绘成是一个“不惜牺牲基本的诚实标准来追求短期利益“的行业。从系统性地向客户收费却不提供任何服务，到金融咨询行业不是本着客户地利益服务，而是本着利润最大化服务，面纱被层层揭开。

另外涉及到不负责地提供按揭贷款，这已经使得当前银行勒紧裤腰带过紧日子了。

Coates相信委员会的最后报告会带来更加严格的限制。“皇家委员会已经表示银行借贷系统中由几个地方需要改革，其中最主要的一项就是要加强负责任的借贷法律“，他告诉realestate.com.au门户网站， “关于什么是 ‘合理的步骤’，银行和监管机构之间还存在着混淆（以核实房贷申请人的信用状况）—— 是否需要对交易或信用卡账单进行实物验证，以了解客户的实际支出行为。“

皇家银行委员会已经导致了更加严格的借贷行为。

目前大多数银行采用一项名为“房屋开支措施“的统计基准计算贷款申请人的借款能力，这项统计基准按照申请人居住的州，需要抚养的孩子有几个和他们的生活的方式来估计他们的日常开支。但是Coates相信，皇家委员会的最后调查报告将会导致政府实行改革来强迫银行在借款之前做更多的勤奋检查。

工党已经暗示如果大选成功将会采纳皇家委员会调查报告中的所有建议，然而，联邦政府保证“原则上“采纳所有的建议。

这就意味着，无论哪一个政党赢了大选，住房买家从银行借款都将变得更加困难。根据Coates评论，这将会很大程度上影响房屋价格。

“如果你在评估贷款是否合适借款人的问题上采取了非常严格的态度，那么你就会减少很多人可以借入的金额，” 他如是说，“如果人们可以借入的金额减少，那么他们投标出价的金额就会减小，房屋价格相应地就会降低。这种现象我们现在已经可以在市场上看到——这是为什么去年悉尼和墨尔本房屋价格降低的其实一个原因。

然而，Coates相信融资渠道在2019年会得到提高，尤其是对首次置业者来说。

文章来源：www.realestate.com.au,

原作者：Euan Black