（澳洲生活網訊）你正準備投入房地產市場嗎？你是否在考慮投資公寓好呢？還是投資房屋好？在做決定之前請先緩一緩，有些關鍵的因素可能需要你優先考慮！

（圖片來源：Unsplash.com）

在不同的房地產市場，投資公寓或投資住宅的收益不同。為了有效的運用你辛苦賺來的存款，所以你投資任何房地產前，都務必做足功課。

澳洲房地產投資公司Propertyology管理經理Simon Pressley認為，房地產投資者把公寓和住宅做比較，就像股票投資人拿銀行股和醫藥股相比較。其實是無法比較的，不論是在房地產市場或股票市場，它們都是取決於市場的狀態。

但當我們談到房地產時，有些人不知為何就忘了房地產其實是個有形的資產，是我們摸得著、看得到的資產。

「比較嚴重的問題是，許多投資人不將目光集中在房產本身，反而更關注市場變動。」

「真正成長的是經濟。房屋本身是一個靜態的商品，由於它在市場中，才會有所成長。」

Pressley表示，決定投資哪種類型的房地產之前，應該考慮三大因素：

1.經濟面：

詳細的評估經濟變動的原因能幫助你縮小搜尋範圍，讓你更快找到對的房地產市場。某個特定的市場發生了什麼變動？什麼因素推動了經濟？某一特定行業是否有持久力？哪個城鎮或城市未來有創造就業機會的潛力？

2.供給和需求：

選定某個市場後，記得查詢它的投資數據，如：這個市場目前有多少公寓和住宅可供選擇？未來又有多少數量可用？由於投資房地產是一個長期的決策，不要只關注近期建了多少房屋，還要看批准了哪些建設項目。也許現在市場情況看起來是供不應求，但如果未來批准了社區建設項目，那該市場的公寓或住宅可能會有供過於求的現象發生。

3.支付能力：

Pressley表示，一名投資者的最終目標就是賺錢。若想達成目的，就要買需求性大的房地產。房價是促進市場競爭力的首要因素。他的看法與追求熱門房地產者不同，他認為高檔地區的需求並不那麼多，應該將重點放在最基本的地區。

如果你在投資房地產前能考慮上述因素，你就在對的位置上起步，你就能找到最適合自己的房地產。這時候，你就需要深入研究投資的風險和優勢。

現在我們來分析一下投資公寓和住宅的不同點：

1.投資公寓

來自澳洲Archers the Strata Professionals Partner法人公司(協助企業主投資、提供諮詢)的Andrew Staehr表示，就價格而言，公寓比住宅便宜，你不用太擔心預算問題，因此投資公寓是你進入市場的合理切入點。

「內城區的熱門地點通常比較吸引房客目光，它能提供你高租金收益和低投資風險。」

潛在的低房價能讓投資者更快的建立多元的投資組合。

從物業管理計劃來看，投資公寓的另一個優點是，業主委員會將提供保險、負責維修和保養費用。

Staehr 表示，「假如你擁有一個房屋，你必須承擔所有的維護；相反的，公寓維修是全權由業主委員會負責的。」

澳洲房地產投資公司的Simon Pressley建議，盡量避免讓房客被大型設施所吸引（如電梯、游泳池），這樣會迫使法人團體將費用調高。這些設施若要更新，可是要花很大一筆錢的。

建築物的大小也是很重要的，不過依地理位置不同會有所變動。舉例來說，一棟50個公寓套間的大樓，對省會城市墨爾本來說，規模並不算大。但若是在郊區城鎮，如：巴拉來特（Ballarat），那可就是非常巨大的建築了，12個套間就剛剛好。

Pressley說，不要過於在意該房地產是否有陽台或庭院，假使沒有，也不代表這是一筆糟糕的投資。如果市場上對這些設施沒有需求，就代表它們不重要。

2.投資住宅

談到投資住宅，你必需支付所有的保險和維修保養費。你要負責任何與該房屋有關的所有事務。

Pressley說道，「就我私人的投資組合來說，我必須自掏腰包支付1.5萬元的保險金，而這還只是屋頂的保險費而已。如果是投資公寓的話，你只要付費給業主委員會，這筆費用就代替了一般的維護費和保險金，涵蓋範圍還包括公寓外部。」

不過，投資住宅有一個很大的好就是土地價值。

土地會隨著時間增值，假如你已考慮過上述因素（供給和需求、支付能力和經濟等），即便你只買得起地區或遠郊的房子，這都是一項明智的投資。

現在，你已經對投資公寓、住宅的利弊有所了解，不過在投入之前，如果你問：甚麼是進場的好時機？

Pressley認為答案永遠是相同的：「沒有那麼多的好時機，因為這是個健康良好的市場。」

投資人首先要考慮的就是經濟面和自己的支付能力，然後再看這個市場中公寓和住宅的供需情況，其他的就無關輕重了。

與過去相比，澳洲近期建設(和購買)了很多公寓，尤其在省會城市更是如此。不過一些偏遠城市的建設量仍在一般正常比率內，且失業率低。

由此可知，投資偏遠地區的市場未必不好。Pressley說，「有些投資者會有錯誤的觀念，認為投資偏遠地區市場會有風險。這是沒進入這種市場的人們天真的推論。」

文：喬依