生意買賣（5）：租約

在很多情況下，能否把租約轉到買方名下是該生意買賣的關鍵。或者說，買方買生意的目的，在很大程度上，就是為了得到該營業場所的租約。

在賣方和買方的交涉中，賣方希望買方儘早交定金，交換合同，確保生意售出，同時賣方對買方和房東接觸有顧慮，因為一旦買方和房東建立聯繫，賣方擔心買方會繞過賣方，直接和房東簽租約，而使生意買賣落空。

買方則要確保在能拿到租約的情況下，才進入合同；或即使進入合同，如果拿不下租約，賣方需要退還全部定金給買方後，解除合同。

為使這一程序順利，既能讓買家儘早進入合同，也不會讓買家由於拿不下租約而受經濟損失，方法是：在生意買賣合同中設置關於租約的條件。即，買方進入合同後，如果得不到新的租約、或不能轉到舊的租約中去，那麼，在買方有權拿回所有定金的情況下，退出合同。這樣，不僅消除了賣方的顧慮，也可以放心讓買方和房東接觸，因為合同已交換。如果買方拿到新的租約、或能夠進入舊的租約，該生意買賣合同就必須被履行；同時，也消除了買方的顧慮，因為買方如果得不到租約，就可拿回所有定金，而沒有經濟損失。

因此，買方能否通過房東的要求就至關重要。房東所考慮的是，新的租客是否具有運行該生意的經驗和能力，能否承擔持續支付房租的壓力。但房東不得在沒有原因、或理由不充分的情況下，拒絕新的租客，即該生意的買家。否則，賣家可起訴房東由於拒絕新租客而造成的經濟損失。

有一種情況，如果該房東看中了這個生意，有意在租約結束之後，房東自己做這個生意，那麼，房東屢次拒絕新租客的可能性就增大了，會給賣方造成很多的機會損失。但如上所說，相關法律已考慮到這一點，賣方需要及早發現問題，並通過法律手段，迫使房東接受新租客，從而完成生意買賣。

（未完，待續）

供稿：王剛律師

圖片：網路

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