前言：過去的一年中，悉尼墨爾本的房價一路跌跌跌，上周的房屋清拍率更是跌破新低，但即便這樣人們對住房負擔能力的擔憂仍然十分嚴重。「房價不是下跌了嗎？為什麼還是買不起房？」這樣想的人絕不是少數……

1. 悉尼清拍率或降至30%

2. 房價預期調低

3. 住房負擔能力仍堪憂

1、悉尼清拍率或降至30%

上周末悉尼的房產市場表現依舊不盡如人意，再度跌至新低。根據房地產數據分析公司CoreLogic的最新數據，初步來看，上周全澳各州首府城市的清拍率為49.8%，相比於前一周47%的清拍率還是有所好轉，但去年同期的清拍率足有64.7%，上周也是州府城市的清拍率連續第四個禮拜低於50%。

從房屋拍賣量上來看，過去的一周各州府城市情況都在回升，相比於前一周的1851套，上周已增加至2119套，儘管去年同期還有2519套在售。

與此同時，悉尼的清拍率則為44.5%。對此Domain首席分析師Nicola Powell表示，從清拍率的變化趨勢中可以明顯看出此數字還將繼續下跌至遠低於預期的水平，或降至30%，並且年內這一情況都得不到任何改善。

「在我看來，未來兩個月內，悉尼的情況都將如此。」她說，「我們正處於此次經濟衰退中的歷史最低點。」

再看上周墨爾本的房產市場，情況也沒有很理想，初步清拍率為48.6%。

周末售出的房產中最貴的為位於Beaconsfield Parade 213號的一套四室帶露台獨立屋，成交價為530萬澳元，當時參加拍賣的40人中僅有一人出價。而該房屋中介方面表示，這也是預料之中的情況。

「但實際上，只要有一個買家願意出價就夠了。現在有太多媒體在報道房市的負面新聞，這大大打擊了人們對市場的信心。不乏投資者選擇退出市場，海外買家也明顯減少。」中介方面說。

實際數字也印證了這一點，大城市拍賣市場中的房屋數量明顯減少，撤資比例卻在上升，上周全部的成交價僅為1.6億澳元，而在去年同期，這一數字則高達4.85億澳元。

2、房價預期調低

和多數專家一樣，Powell博士也預測房市萎靡的現狀會持續到明年。「當我們看到皇家委員會對銀行業的完整報告後就會發現，貸款還將進一步收緊，房價狀況也必將隨之惡化。」

分析師Louis Christopher提到歷史上悉尼的清拍率曾三次跌至30%的水平，一次是2008年11月的全球金融危機時期，一次是2004年5月新州開始徵收印花稅，還有一次是1989年7月，當時的現金利率達到了17%。

目前悉尼的房屋中位價已經比去年高峰時期下跌了6.1%。

清拍率的大幅下跌也影響到了摩根史丹利（Morgan Stanley）和安保資本（AMP Capital）這樣的專業機構對澳洲房價的預測。摩根史丹利就下調了房價預期，他們認為由於信貸環境趨緊，房價將從此前的峰值下跌15%。安保資本則預測悉尼和墨爾本的房價跌幅會達到20%。

儘管房子難賣，但各州府城市也出現了一些預料之外的拍賣結果。北悉尼區Carlow街4號的三室兩衛獨立屋就在周六的拍賣中以248萬澳元的價格成交，高出底價3萬澳元。據悉當時的五位買家中，有三人出價，起拍價為210萬澳元。

3、住房負擔能力仍堪憂

房市降溫，人們其實也是喜憂參半。

但如果你認為那些等待入市的買房者們都會因此開心，那就大錯特錯了……

實際上，儘管房價在降，但人們對於購房置業的焦慮卻並沒有因此而減少。畢竟房價下跌並不意味著澳大利亞人的住房負擔能力就隨之提高，對買房這件事的擔憂是長久存在的。

過去五年中，房價一路攀升，並在去年升至頂峰，當時的民意調查顯示，住房問題已經成為了並列於醫療、犯罪和生活成本的關鍵問題之一。對於高昂的房價將會如何影響人們的生活，很多人都十分焦慮。

而這一焦慮情緒在維州和新州尤為明顯，因為他們受房價上漲的影響最為嚴重。

去年年初，全球頂尖調查研究機構益普索的季度調查（quarterly Ipsos Issues Monitor）首次顯示，住房問題成為了最令新州人擔憂的問題。而該機構在上周公布了最新調查結果，儘管房價已持續下跌一年，但住房問題仍然高居榜首。

同樣，住房問題也是維州人在2017年關注的頭號問題，今年的調查顯示該問題仍位列第二，但對於35歲以下人群而言，這仍是他們關注的最主要問題。

基本研究公司（Essential Research）進行的另一項定期調查顯示，住房負擔能力已經成為選民們希望政府解決的最主要問題之一。

近日，澳大利亞房地產協會（Housing Industry Association）公布了一項報告，其中解釋了為何公眾會對住房負擔能力感到不安。

儘管房價下跌，但倘若一個悉尼家庭需要償還一套該城市中等價位的房屋貸款，他們平均每月仍需為住房支付4388澳元，一年就是近53000澳元。與一年前相比，這種情況已略有好轉，但目前這仍相當於家庭平均收入的55%左右。

要知道，如今悉尼獨立屋的市場中位價仍高達110萬澳元，相比於2012年年中高出了足足50萬澳元。

在墨爾本，同樣為了償還一套中等價位的房產，每個家庭平均每月支出3469澳元，一年也要近42000澳元，相當於家庭平均收入的46%。而根據專家給出的數據，住房費用占家庭支出的30%才是相對合理的。

對此，房地產協會的報告警告稱，「恢復住房負擔能力是一個漫長的過程」，很可能要花費幾十年的時間才能徹底改變現狀。

正如格拉坦研究所（Grattan Institute）的Brendan Coates所說，近期悉尼墨爾本的房價下跌還不足以影響住房負擔能力。「去年，我們看到了墨爾本和悉尼的房價都出現了個位數的下跌，但與過去十年中房價上漲的幅度相比，那就只能算小巫見大巫了。」

根據Domain的數據，2012年年中至2017年年中，悉尼總體房屋中位價暴漲了約75%，墨爾本則是上漲了60%。但在過去的12個月中，悉尼房屋中位價下降6.1%，墨爾本則是3.4%。

這樣的房價下跌不太可能扭轉澳洲45歲以下人群的房屋負擔能力現狀，尤其對於年齡在25至34歲之間的低收入人群，這一問題尤甚。在格拉坦研究所對25至34歲之間最貧窮的五分之一人群進行的調查中，他們發現，1981年，有近60%的人擁有自己的房產，但如今這一數字僅為20%。而在25至34歲之間最富有的五分之一人群中，目前有55%的人擁有自己的房產，相比於1981年僅減少6%。

Coates還表示，過去三十年中，四成年齡在45歲以下的澳大利亞人想擁有住房的可能性大幅下降，「他們無法負擔房貸，個位數字的房價下降改變不了現狀。」

而55歲以上人群的房屋擁有率則較高，他們也在房價上漲的過程中獲得了不同程度的好處。但與此同時，他們也會為高昂的房價而倍感憂慮，尤其擔心家中的年輕人未來要如何負擔房價。如果他們的子女或孫輩因房價而要搬離家鄉，這對他們也會造成直接的打擊。

當然房價下跌和州政府的讓步已經讓一部分人更加容易購買房產，比如去年首次購房者貸款的比例就有所提高。但房地產協會的報告還是顯示，悉尼房屋中位價是平均家庭收入的9倍之多，墨爾本則是8倍。

若想現在開始不再擔心住房負擔能力，真的為時尚早。

來源：澳中商圈