【分析】聯邦大選將如何影響房地產買家

在競選的時候，政黨們可能會儘力把老百姓的日常問題毫不含糊地描繪出來，但是這次放在政黨們面前的住房政策問題遠遠沒有那麼簡單。

你認為一個政黨提出的改革是好還是壞，歸根結底是一個問題。從一個角度看一個政策，它是不公平的，甚至不像話的；從另一個角度看，卻是正義和需要勇氣的。

下面是聯邦大選將會影響到房產買家的幾個方面：

負扣稅

自由黨告訴我們選民，放在我們面前的選擇很簡單：選自由黨聯盟，經濟就會繁榮；如果選工黨，經濟就會崩潰。

或許沒有任何一個政治辯論能象負扣稅政策一樣突出兩政黨的各自政治主張了。自由黨聯盟想要保持政策不變，然而工黨想要限制對新建房產以及那些已經從這項政策中收益者的稅收減讓。

自由黨聯盟主張工黨的政策會減少投資者的投資活動，從某種意義上說，這將會在很大程度上減少需求並導致價格下跌—— 門戶網站realestate.com.au首席執行官經濟學家 Nerida Conisbee表示認可這種觀點，她說，「由兩黨政府雙方和獨立預測機構進行的模型顯示，（在負扣稅的政策下）房價會下跌，租金會上漲。」

「如果房價要上漲，我們需要強勁的需求條件… …我們已經看到了投資者活動的下降對房價的影響，尤其是悉尼和墨爾本。工黨的政策變化將會使其進一步惡化。」 AMP資本管理公司首席執行官且經濟學家Shane Oliver作出了同樣的分析， 「這項政策將減少投資者對市場的吸引力，因為他們選擇房產將會面臨更多的制約，什麼樣的房產項目他們可以有負扣稅會成為他們選擇房產的必備條件… …這將意味著房產拍賣時參與競拍的競爭者會減少，價格會下降。」

因此，表面上看起來工黨的負扣稅改革對買家來說是好消息，因為它會使房屋的價格更便宜。

然而，「在七萬億澳元的房地產市場「為背景的情況下，減稅的效應其實沒有那麼大。Grattan 研究中心的研究員 Brendan Coates主張這項政策對房屋價格的實際影響將遠遠小於大多數人預期的。

「工黨的這項主張帶來的減少稅款實際價值應該在每年100億左右。」 Coates說， 「即使你覺得這項政策會有長期的價值……當你說起房價的下跌時，你真的需要一個顯微鏡來觀察。」 Coates認為工黨的這項針對負扣稅的改革提議會使首次置業者涉足房地產市場容易一些，因為它會導致投資者和首次置業者對同一物業的競爭會減少。

市場上投資者的減少會使人們購買負擔得起得住房容易一些。

資本收益稅

目前，如果你出售持有超過12個月以上的投資物業，所得利潤的一半是免稅的。

和負扣稅一樣，自由黨聯盟想要繼續原來的政策，但是工黨想要把免稅的額度從50%改成25%，試圖從政策上向首次置業者傾斜。

「 幾乎所有的政治辯論都聚焦在負扣稅上，因為負扣稅這項政策更加顯而易見。但是， 從長遠看，資本收益稅的變化會給房地產市場帶來更大的影響。」 Coates這樣說， 「從某種程度上說， 如果工黨的政策會影響住房價格，那麼資本收益稅的免稅額度將會比負扣稅帶來更大的影響——因為價值更高。工黨的負扣稅政策將會在短期內影響數億澳元的稅收， 從長期看會影響大約10億澳元的稅收。然而，資本收益稅免稅額度的變化將會影響每年數十億元的稅收。」

工黨的資本收益稅改革對首次置業者來說會是個好消息，因為他們將面臨更少的投資者作為競爭者，尤其是在拍賣市場上。

皇家銀行委員會

最近幾個月來，幾乎沒有什麼話題能象皇家銀行委員會那樣多次成為頭條新聞，而且有充分的理由。

這項由委員Kenneth Hayne領導的調查給銀行業的公眾聲譽帶來沉重的打擊，把銀行業描繪成是一個「不惜犧牲基本的誠實標準來追求短期利益「的行業。從系統性地向客戶收費卻不提供任何服務，到金融諮詢行業不是本著客戶地利益服務，而是本著利潤最大化服務，面紗被層層揭開。

另外涉及到不負責地提供按揭貸款，這已經使得當前銀行勒緊褲腰帶過緊日子了。

Coates相信委員會的最後報告會帶來更加嚴格的限制。「皇家委員會已經表示銀行借貸系統中由幾個地方需要改革，其中最主要的一項就是要加強負責任的借貸法律「，他告訴realestate.com.au門戶網站， 「關於什麼是 『合理的步驟』，銀行和監管機構之間還存在著混淆（以核實房貸申請人的信用狀況）—— 是否需要對交易或信用卡賬單進行實物驗證，以了解客戶的實際支出行為。「

皇家銀行委員會已經導致了更加嚴格的借貸行為。

目前大多數銀行採用一項名為「房屋開支措施「的統計基準計算貸款申請人的借款能力，這項統計基準按照申請人居住的州，需要撫養的孩子有幾個和他們的生活的方式來估計他們的日常開支。但是Coates相信，皇家委員會的最後調查報告將會導致政府實行改革來強迫銀行在借款之前做更多的勤奮檢查。

工黨已經暗示如果大選成功將會採納皇家委員會調查報告中的所有建議，然而，聯邦政府保證「原則上「採納所有的建議。

這就意味著，無論哪一個政黨贏了大選，住房買家從銀行借款都將變得更加困難。根據Coates評論，這將會很大程度上影響房屋價格。

「如果你在評估貸款是否合適借款人的問題上採取了非常嚴格的態度，那麼你就會減少很多人可以借入的金額，」 他如是說，「如果人們可以借入的金額減少，那麼他們投標出價的金額就會減小，房屋價格相應地就會降低。這種現象我們現在已經可以在市場上看到——這是為什麼去年悉尼和墨爾本房屋價格降低的其實一個原因。

然而，Coates相信融資渠道在2019年會得到提高，尤其是對首次置業者來說。

文章來源：www.realestate.com.au,

原作者：Euan Black