年輕人進入房產市場比以往更難

澳洲地產

corelogic最新研究報道,對於澳大利亞年輕一代的人群來講,高額的房產價值被視為他們不能買房的最大障礙,但仍其他的障礙在不斷蔓延,導致他們現在擁有一套自己的住宅比以往更加艱難。

Corelogic數據顯示,在6月和7月房價回暖以後,到8月,悉尼和墨爾本的房價分別上漲1.6%和1.4%。金融評論網報道,這是自2016年11月以來,悉尼房價出現的最大月度漲幅,但墨爾本自2017年4月以來從未在任何一個月有如此高的漲幅。Corelogic的研究主管Tim Lawless表示,誰也未曾預料到在房產市場復甦的前期就顯示出強勁的增長趨勢。與此同時,7月份公寓批建量下降20%,這是7年來最低月度數據。有經濟學家表明,創紀錄的低利率加上迫在眉睫的住房供應量短缺,可能會引發房價的快速反彈。

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過去一代澳大利亞人認為高利率是買房的首要挑戰,可現在對於年輕人而言,昂貴的房價是阻止他們擁有自住物業的最大阻礙。儘管近年來房產價值有所下降,但相較過去,房產售價更加昂貴。現在進入房地產市場比過去更難,裡面的真相需一一解析。

原因一考慮失業率問題。20世紀90年代初,銀行貸款利率很高,因此老一輩澳大利亞人購置房屋很困難,再加上當時的失業率高達11.2%(現在失業率5.2%),使得貸款買房等變得更加不易。令人意外的是,雖失業率達到峰值,但男性勞動參與率為73.8%,實際上是高於現在的水平(70.9%);而女性勞動參與率為51.9%,而目前已達歷史最高水平(61.1%)。

數據暗示,儘管1992年的失業率比現在高很多,但以往女性勞動力卻較少。與今天的勞動群體相比,女性參與工作的數量大幅提高。這一事實表明,越來越多的家庭需要不止一份收入來償還房屋、車輛等的抵押貸款和儲蓄。

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原因二是不充分就業(就業不足)問題。雖然失業率在1992年12月達到11.2%的峰值,但當時的不充分就業率為7.8%,現在反而達到8.9%。更深剖析,1992年12月,15至24歲和25至34歲的人群的就業不充分率分別為13.3%和6.7%,而現在這一比例分別是20.7%和7.2%。數據暗示,現在的勞動群體,尤其是年輕群體,他們願意去從事更多的工作,但市場上能夠給予他們的工作不能完全發揮生產性效益,也意味著現在更多年輕人不能充分得到有報酬的、能自由選擇等的工作崗位。

另一個證明過去進入房產市場比過去難的原因,即90年代初的高利率。如果在以前有抵押貸款,著實生活上會困難得多,但好處是那時候的存款利率也會相應高很多。1989年6月至1990年3月期間,自住房屋的標準浮動抵押貸款利率高達17%,而儲戶12個月的定期存款利率相應高達16%,大部分的存款利率在14.2%至16%之間上下浮動。現如今標準浮動利率為4.94%,12個月的定期存款利率為1.65%,兩者此時都處於歷史最低點。

不可避免的第四個原因是通貨膨脹。現在的通貨膨脹正處於歷史新低,過去比這高得多。也有些人並不認同這一點,但更高的通脹往往會伴隨著更高的利率。舉例子說,如果所有的物品成本上漲得更快,那就會導致抵押貸款的實際價值走低。鑒於此,較高的通脹其實是有利於貸款者能更快地還清自己的抵押貸款。但對於只有存款而沒有貸款的人們來說,基本不會受到影響。但有存款的人們一旦申請了抵押貸款,在通脹較高的情況下,還款相對容易些。

金融評論網報道,當全面審視現在的處境,高房價、不穩定的工作、極低的通貨膨脹率和相對較低的存款利率,澳大利亞新一代的 年輕人為抵押存款存錢比以往更加難。還有經濟學家表明,支持這一觀點的一個事實是,現在租房的家庭佔比繼續上升,而擁有私人自住房的家庭佔比仍繼續下降。

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