图：网路图片
（澳洲生活网讯）想为自己觅得遮风避雨的一片天，除了租赁之外，最普遍的做法是买房自住。当然，还有第3个做法是：买一个房子租出去，然后，再租一个条件相仿的房子来住，也就是“一买二租”(买房，租金，租房)策略。在负扣税制被误用的情况下，采行“一买二租”的策略，反而比买房自住更划算。怎么会这样呢？domain.com.au网站上刊载了悉尼科技大学Adrian Lee的一篇专论，摘要如下。
两种买房方式的成本比较
以首次购房者为例，座落在悉尼西内城区的Ashfield，两居室两卫生间，房价60万元。
假设买家有能力负担20%的定金及期初交易费用（律师费及印花税等等）。如果采用“一买二租”策略，买家可以房子作为抵押品，借到80%的房贷，每月支付年利率5%的利息（一年2.4万元）。年维护费6,000元，可扣除折旧费也是6,000元。一间条件相仿的房子，租金每周450元，边际税率34.5%。这是采行“一买二租”租所需花费的成本。对比之下，假使直接买房自住的话，成本又是多少呢？
下列图表清楚点出了两者之间的差异。
图1：买房自住的购房成本 图2：“一买二租”的购房成本
买房自住的购房成本是每年3万元，“一买二租”策略则是每年2.5653元。相比之下，后者可替买家省下4,347元，换句话说，也就是省下0.72%的房价。
负扣税的利-降低一般民众的房价负担
“一买二租”之所以能够省下这笔金额，得归功于负扣税制发挥的效益。因为利用负扣税可以将房贷利息、维护费及可扣除折旧费，都列入投资项目中的可扣除额，以减少成本。
透过计算，我们也能得知：负扣税制所能省下的金额越大，越适合采用“一买二租”策略。买房时，假使拥有下列条件：租金较低、维护费较高、折旧免税额也较高（比如新兴发展区），而且边际税率也较高。那么，投资人就会采用负扣税。
反过来说，一旦投资收益是正数（也就是租金净收入高于房屋成本），“一买二租”就不再有利了。这种情况可能发生在：买家选择还清房贷、租金收入增加，或是维护费及折旧扣除额降低。
当然，在租屋仍是最划算的前提下，尽管拥有自住房是理想目标，但不可否认的，负扣税制这种“一买二租”的策略，仍不失为一节省成本的有利方案。
负扣税的误用-过度借贷的投资方式
但是，负扣税制度扭曲了住房的决定，这反映在许多方面，上述只是其中一种情况。事实上，高边际税率者(即高收入者)才有更大的动机投资多个房产。而负扣税鼓励投资者选择过度借贷的投资方式，比如透过负扣税制实质上是在避税，降低投资者的成本。
对比之下，自住房主只买一间房子，他们只会借贷一定的额度。而这正是投资者和自住房主之间的差异。再者，负扣税制带来房屋的强劲需求，进而刺激房价上扬。
另一个效应是，越优质的新房，维护费及折旧扣抵越高，对投资者而言也越具吸引力，因为可以提高节税。而自住房主无法减低这类成本，所以新房对他们而言，比投资者的成本高多了。因此，负扣税制越早废除，单纯的买房自住就能越快普及。
文：淑娟 蔚华
This post was last modified on 2016年5月29日 09:12
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6月1日，超模奚梦瑶与“赌王”何鸿燊之子何猷君在法国著名地标Mont-Saint-Michel（圣米歇尔山）举办婚礼。距离两人2019年登记结婚已过去7年，这场以“承诺如约而至”为主题的补办婚礼，凭借童话般场景、顶级珠宝与诸多细节设计迅速成为全网热议焦点。 婚礼举办地选在法国世界文化遗产圣米歇尔山城堡区域，现场以大量粉色郁金香打造梦幻氛围。最受关注的是，婚礼中特意复刻了2019年求婚时著名的“马里奥救公主”主题元素。当年何猷君以电子游戏《超级马里奥》为灵感向奚梦瑶求婚，而此次婚礼伴手礼中也加入了相关手办设计，形成首尾呼应。 不少宾客还发现，请柬署名采用“奚梦瑶与何猷君”的顺序，将新娘名字放在前面，被外界解读为对女方的尊重与重视。 此外，婚礼现场香槟塔高度也按照奚梦瑶178厘米身高特别定制，许多细节都围绕新娘展开设计。 作为国际超模，奚梦瑶当天的造型备受关注。珠宝方面，她佩戴来自Graff（格拉夫）的钻石套装，总钻石重量超过100克拉，包括约30克拉钻石耳环、66克拉钻石手链以及7.1克拉婚戒，整体价值引发外界广泛讨论。 欢迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰蓝色纱裙；婚礼主纱则由品牌创意团队量身定制，制作耗时超过600小时。婚纱背部羽翼造型采用特殊结构支撑，营造出如童话公主般的视觉效果。 婚礼摄影则邀请知名婚礼摄影师Jose Villa（何塞·维拉）掌镜。Jose Villa曾拍摄过多场国际名人婚礼，包括美国歌手Justin Bieber（贾斯汀·比伯）的婚礼作品。 婚礼现场最温馨的一幕来自两个孩子。6岁的儿子何广燊与4岁的女儿Romee共同担任花童，陪伴父母完成仪式。 到场宾客同样备受关注。自由式滑雪奥运冠军Eileen Gu（谷爱凌）身穿Alexander McQueen（亚历山大·麦昆）黑色礼服现身，并公开称赞奚梦瑶是“最美的新娘”。歌手王嘉尔则以伴郎身份低调出席，成为现场关注焦点之一。… Read More
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