买房、租房？谈负扣税的利弊与误用

（澳洲生活网讯）想为自己觅得遮风避雨的一片天，除了租赁之外，最普遍的做法是买房自住。当然，还有第3个做法是：买一个房子租出去，然后，再租一个条件相仿的房子来住，也就是“一买二租”(买房，租金，租房)策略。在负扣税制被误用的情况下，采行“一买二租”的策略，反而比买房自住更划算。怎么会这样呢？domain.com.au网站上刊载了悉尼科技大学Adrian Lee的一篇专论，摘要如下。

两种买房方式的成本比较

以首次购房者为例，座落在悉尼西内城区的Ashfield，两居室两卫生间，房价60万元。

假设买家有能力负担20%的定金及期初交易费用（律师费及印花税等等）。如果采用“一买二租”策略，买家可以房子作为抵押品，借到80%的房贷，每月支付年利率5%的利息（一年2.4万元）。年维护费6,000元，可扣除折旧费也是6,000元。一间条件相仿的房子，租金每周450元，边际税率34.5%。这是采行“一买二租”租所需花费的成本。对比之下，假使直接买房自住的话，成本又是多少呢？

下列图表清楚点出了两者之间的差异。

图1：买房自住的购房成本              图2：“一买二租”的购房成本

买房自住的购房成本是每年3万元，“一买二租”策略则是每年2.5653元。相比之下，后者可替买家省下4,347元，换句话说，也就是省下0.72%的房价。

负扣税的利-降低一般民众的房价负担

“一买二租”之所以能够省下这笔金额，得归功于负扣税制发挥的效益。因为利用负扣税可以将房贷利息、维护费及可扣除折旧费，都列入投资项目中的可扣除额，以减少成本。

透过计算，我们也能得知：负扣税制所能省下的金额越大，越适合采用“一买二租”策略。买房时，假使拥有下列条件：租金较低、维护费较高、折旧免税额也较高（比如新兴发展区），而且边际税率也较高。那么，投资人就会采用负扣税。

反过来说，一旦投资收益是正数（也就是租金净收入高于房屋成本），“一买二租”就不再有利了。这种情况可能发生在：买家选择还清房贷、租金收入增加，或是维护费及折旧扣除额降低。

当然，在租屋仍是最划算的前提下，尽管拥有自住房是理想目标，但不可否认的，负扣税制这种“一买二租”的策略，仍不失为一节省成本的有利方案。

负扣税的误用-过度借贷的投资方式

但是，负扣税制度扭曲了住房的决定，这反映在许多方面，上述只是其中一种情况。事实上，高边际税率者(即高收入者)才有更大的动机投资多个房产。而负扣税鼓励投资者选择过度借贷的投资方式，比如透过负扣税制实质上是在避税，降低投资者的成本。

对比之下，自住房主只买一间房子，他们只会借贷一定的额度。而这正是投资者和自住房主之间的差异。再者，负扣税制带来房屋的强劲需求，进而刺激房价上扬。

另一个效应是，越优质的新房，维护费及折旧扣抵越高，对投资者而言也越具吸引力，因为可以提高节税。而自住房主无法减低这类成本，所以新房对他们而言，比投资者的成本高多了。因此，负扣税制越早废除，单纯的买房自住就能越快普及。

文：淑娟 蔚华