澳洲物业“租金收益”与“资本增值”哪个更重要？（上）

（澳洲生活网讯）

导读

对于投资者来讲，想要获得收益无非两种，一种是资本增值，另一种就是租金收益。今天澳纽与您分享关于资本增值与租金收益的小知识。

什么是租金收益？

租金收益率就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield，也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以真实反映市场的真实需求。

租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产（也就是说，租金收入高于成本总和，一般来说是公寓），这意味著投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味著房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。不利的一面是，在房产出售时，资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低。

如果投资者选择高租金回报率策略，一般能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如资金回报高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。

对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间。

墨大研究：租金收益率是房产风向标

最近，墨尔本大学的一项研究表明，如果房地产市场由租金收益率合理评估，那潜在的房地产泡沫有可能避免。为了洞察租金收益率的表现，该项研究比较了住宅价值和租金。结果指出，租金收益率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。

负责该项研究的Gideon Aschwanden博士表示，租金收益率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素，是“房地产泡沫的关键指标”。“我们最近针对物业销售及租金回报率的一项分析将会让投资者更好地了解位置资讯，说明他们更安全地投资。”研究者们还补充称，租金收益率需要放在房地产市场中作为整体考虑。

该项研究表明，目前，悉尼和墨尔本对出租物业的需求很大，因此租赁市场发展强劲，增长的新屋数量并没有导致供大于求，墨尔本大学的研究表明，目前租金增长率仍然在上升，因此房产泡沫存在可能性并不高，当地投资者市场在这个阶段是可持续的。